Tư vấn về cấp GCNQSDĐ và các hình thức sử dụng đất

Đất của gia đình tôi (khoảng 3ha) có thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Đất của gia đình tôi có thuộc diện bị thu hồi hay thuộc dạng cho thuê đất nông nghiệp?
Đất thuộc dạng cho thuê có quyền thế chấp để vay vốn không?
Mọi thủ tục khiếu nại cũng như làm thủ tục tôi nên đến đâu để được giải quyết?
Mong được giải đáp sớm. Tôi xin chân thành cảm ơn!
 

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Mimh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:

Trước tiên, bạn hỏi diện tích đất hiện tại của gia đình có được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay không. Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp  GCNQSDĐ như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
 
Đất của gia đình bạn có nguồn gốc là đất sử dụng vào thời điểm trước năm 1993 và là đất của lâm trường, vì vậy theo Điều 18  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP giải thích cụ thể điểm g Khoản 1 Điều 100 như sau:

“Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tạiĐiểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).”

Như vậy, gia định bạn cần có giấy tờ của nông trường quốc doanh về việc giao đất để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất và được cấp GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, trong trường hợp gia đình bạn không có các giấy tờ kể trên, tại Điều 101 Luật Đất đai quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
 
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó, gia đình bạn có thể được cấp GCNQSDĐ nếu thuộc một trong 2 trường hợp trên.

Thứ hai, bạn thắc mắc về hình thức sử dụng đất của gia đình mình. Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước trao quyền sử đụng đất cho người sử dụng đất ở một trong ba hình thức: giao đất, cho  thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Nếu gia đình bạn có giấy chứng nhận giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền thì hình thức được quy định cụ thể. Tuy nhiên, trường hợp của bạn nếu là đất khai phá ở lâm trường và tiếp tục sử dụng sau khi lâm trường giải thể thì có thể bạn được cấp GCNQSDĐ, dưới hình thức thức công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất bị thu hồi khi thuộc một trong 3 trường hợp sau:

“a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”

Thứ ba, về hình thức sử dụng đất, Điều 179 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau về góp vốn là quyền sử dụng đất:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, nếu là đất đươc Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, còn đất thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được quyền thể chấp các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình.

Thứ tư, các cơ quan giải quyết vấn đề về đất đai được quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về cấp GCNQSDĐ và các hình thức sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Lê Duyên – Công ty Luật Minh Gia.