Trường hợp mua đất không có giấy tờ từ năm 1980 có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Các điều kiện, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này hoặc vấn đề pháp lý khác, bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia để được chúng tôi hỗ trợ tư vấn.

2. Trường hợp mua đất không có giấy tờ từ năm 1980 có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Câu hỏi tư vấn: Xin hỏi luật sư gia đình chúng đang sinh sống trên mảnh đất từ năm 1980 đến nay, không có tranh chấp kiện tụng, nguồn gốc đất bố tôi mua lại của một người nhưng không giữ được giấy tờ viết tay và người đó nay đã mất. Hiện tại, chúng tôi không có giấy tờ gì. Nay UBND phường đang có chủ trương lấy đất để làm đường. Vậy xin hỏi luật sư chúng tôi có được đền bù gì không? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi hỗ trợ tư vấn như sau:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013: 

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Điều kiện để bạn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là mảnh đất mà bạn đang sử dụng không phải đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định mà chưa được cấp.

Trường hợp của bạn, hiện tại gia đình bạn không có giấy tờ gì, vì vậy, để được bồi thường về đất thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận hoặc chứng minh đất bạn đang sử dụng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất được chuyển nhượng trước năm 1993 không có giấy tờ.

Ngoài ra, nếu bạn thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cũng phải chứng minh được bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể như sau, theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bạn phải chứng minh được những điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Có giấy xác nhận đất không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều kiện về phù hợp quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác sẽ do UBND xem xét và quyết định dựa trên quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, căn cứ để chứng minh đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Trong trường hợp mà bạn không có một trong các loại giấy tờ được liệt kê bên trên thì bạn phải thu thập ý kiến bằng văn bản và có chữ ký của những người đã từng sống cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất với bạn. Sau đó, xin xác nhận của Ủy ban nhân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở văn bản thu thập ý kiến đó.

Như vậy, để được bồi thường về đất, một là bạn phải đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai là, nếu bạn không xin cấp Giấy chứng nhận thì bạn phải chứng minh mình có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận với cơ quan có thẩm quyền bồi thường.

Về mức bồi thường, căn cứ theo Điều 79 Luật đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.”

Bạn có thể được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất ở, nhà ở. Bồi thường bằng đất ở, nhà ở trong trường hợp người được bồi thường không còn đất ở, nhà ở nào khác. Tuy nhiên, trường hợp người được bồi thường còn đất ở, nhà ở thì vẫn được xem xét bồi thường bằng đất ở nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở.