Tranh chấp đất trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện tại gia đình tôi đo đạc được phần đất có diện tích là: 360m2. Năm 1993 bố tôi đã dựng một căn nhà tạm trên mảnh đất đó. Đến năm 1994 thì bố tôi làm một căn nhà gỗ ba gian và ở cố định trên mảnh đất đó cho đến nay. Do khi sinh sống trên mảnh đất đó gia tôi không xảy ra tranh chấp đất đai với bất kỳ ai nên chủ quan và không đi đăng ký QSDĐ. Việc gia đình tôi sinh sống, sở hữu và sử dụng mảnh đất từ năm 1992 đến nay thì hai chủ đất bên cạnh có thể làm chứng. Đến tháng 12 năm 2013 do ngôi nhà gỗ đang ở đã cũ và bị hư hỏng nên tôi đã dỡ ngôi nhà gỗ xuống để xây mới. Trong khi đang xây phần móng thì ông P xuống thông báo gia đình tôi đang xây dựng trên đất của ông ta và báo chính quyền xã can thiệp không cho xây dựng. Do xây dựng sai vị trí so với giấy phép xây dựng được cấp. Lúc này gia đình chúng tôi mới biết mảnh đất bố tôi mua của ông S lại nằm trong GCN QSDĐ của cho ông S. Ông S đã chuyển nhượng cho ông P năm 2009. Như vậy, năm 2001 ông S đi đăng ký QSDĐ đã cho cả phần đất của gia đình tôi vào chung với thửa đất của ông S. sau khi xảy ra tranh chấp này gia đình tôi đã tới gặp ông S và ông S đã viết giấy xác nhận đã được bán cho bố tôi phần đất đó Khi UBND xã hòa giải cho gia đình tôi và ông P và có mời ông S lên, ông S cũng nhận là được bán cho bố tôi phần đất đó, ông P cũng đồng ý điều chỉnh lại QSDĐ, nhưng sau đó lại đổi ý tiếp tục gây tranh chấp. Vậy xin hỏi luật sư: gia đình tôi nên làm cách nào để lấy lại được đất ông S đã chuyển nhượng? Xin cảm ơn!

Trả lời:
 

Về việc ông S đi đăng kí quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, đất của ông S là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có một trong các loại giấy tờ theo như quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, nhưng là đất được sử dụng ổn định lâu dài (trước cả thời điểm 07/7/2004)  và không có tranh chấp nên đối chiếu theo như quy định trên thì ông S vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó.
 
Về việc mua bán đất giữa gia đình bạn và ông S:

Theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 1987 thì ở thời điểm năm 1992 nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất. Hơn nữa, về giao dịch mua bán đất giữa gia đình bạn và ông S khi đó cũng không hợp pháp. Bởi lẽ,  khi mua bán đất giữa hai bên không làm hợp đồng không có xác nhận của ủy ban nhân dân xã hay có người làm chứng mà chỉ thực hiện bằng miệng. Đối với đất đai là tài sản cần đăng kí quyền sở hữu nên việc mua bán đất cũng cần được thực hiện một cách chặt chẽ. Do vậy, giao dịch này không được chấp nhận và việc gia đình bạn mua đất của ông S cũng coi như không tồn tại. Giao dịch vô hiệu nên 2 bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.