Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Xin chào luật sư!
Gia đình tôi hiện đang làm sổ đỏ cho mảnh đất gia đình đang sinh sống. Đất được sử dụng từ năm 1993 đến nay và có diện tích 170m2. Nhưng do 2 hộ liền kề lấn chiếm nên khi đó trên sổ tạm chỉ ghi diện tích là 162m2. Đến nay gia đình tôi đã thỏa thuận xong phần đất tranh chấp với 2 hộ liền kề và họ đồng ý trả lại phần đất đó cho gia đình tôi (hộ phía tây trả 7m2, hộ phía đông trả 1m2). Hạn mức đất cho phép ở khu vực nhà tôi là 150m2 nhưng khi làm sổ đỏ thì quận lại yêu cầu tôi nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích 7m2 tranh chấp với hộ phía tây, phần đất dư 13m2 còn lại nộp 1%. Tôi thắc mắc vì sao phần đất tranh chấp gia đình và 2 hộ liền kề đã kí thỏa thuận không tranh chấp nữa mà vẫn phải nộp 100%, và vì sao chỉ nộp 100% đối với phần 7m2 tranh chấp phía tây mà phần 1m2 tranh chấp phía đông thì không? Và luật sư có thể tư vấn cho tôi những khoản tiền nào mà tôi phải nộp khi làm sổ đỏ?
Rất mong sớm nhận được phản hồi của luật sư.
Xin chân thành cảm ơn luật sư!
 
Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
 
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai 2013 như sau:

Với cả hai trường hợp đất nhà bạn được sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc được sử dụng từ sau 15 tháng 10 năm 1993 (cho tới hết năm 1993) thì:

Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
 
Trường hợp của bạn là thưở đất có nhà ở với diện tích 170 m2 lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (150 m2). Do đó, diện tích đất ở được công nhận được xác định là 150 m2. Trừ trường hợp, trên thuở đất của gia đình bạn có xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống mà diện tích thực tế đã xây dựng này trên thực tế lớn hơn hạn mức thì sẽ được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã xây dựng trên thực tế đó.
 
Một trong những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là đất đó phải không có tranh chấp. Do đó, ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bạn và những người hàng xóm được ủy ban nhân dân xác định phần diện tích 7 m2 và 1 m2 đó là đất không có tranh chấp và thuộc sở hữu của gia đình bạn.
 
Đối với tiền sử dụng đất bạn phải nộp khi được ủy ban nhân dân cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất được xác định như sau:
 
Trường hợp thứ nhất, đất của gia đình bạn được sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Như vậy, với 150 m2 đất trong hạn mức (hoặc là 162 m2 đất nếu đó là diện tích đất thực tế mà bạn đã xây dựng nhà ở và công trình phụ) bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
 
Đối với 20 m2 đất vượt hạn mức (hoặc 8 m2 đất vượt hạn mức) thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với mức = 50% tiền sử dụng đất theo giá đất theo quy định pháp luật.
 
Trường hợp thứ hai, đất của gia đình bạn được sử dụng từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 (tính đến hết năm 1993).
 
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 
Như vậy, với 150 m2 đất trong hạn mức (hoặc là 162 m2 đất nếu đó là diện tích đất thực tế mà bạn đã xây dựng nhà ở và công trình phụ) bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với mức = 50% tiền sử dụng đất theo giá đất theo quy định pháp luật.
 
Đối với 20 m2 đất vượt hạn mức (hoặc 8 m2 đất vượt hạn mức) thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với mức = 100% tiền sử dụng đất theo giá đất theo quy định pháp luật.
 
Trong cả hai trường hợp mà tôi vừa trình bày ở trên, pháp luật chỉ tách bạch tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức và tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức. Như vậy, việc Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định bạn chỉ nộp 100% đối với phần 7m2 tranh chấp phía tây mà phần 1m2 tranh chấp phía đông và 12 m2 đất vượt hạn mức dư ra lại xác định với mức 1% là hoàn toàn không có cơ sở pháp lý, trái với những quy định của pháp luật.
 
Bạn có thể nộp đơn khiếu nại để yêu cầu chủ thể đã tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn giải thích về cách tính số tiền mà bạn phải nộp, yêu cầu họ thực hiện theo đúng quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng
Luật gia Nguyễn Thương – Luật Minh Gia