Thuế sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng

Kính gửi: công ty Luật Minh Gia nhà của tôi đang trong diên giải tỏa nhưng ở dạng cắt xén, tổng diện tích nhà khi mua thanh lý 1993 là 33m2 nhưng tôi nộp thuế đất hàng năm là 63,3 m2. Đến nay khi giải tỏa mặt đường Minh khai thì nhà tôi bị cắt xén là 12 m2 giá đất đền bù là 38,5T/m2 nhưng Ban giải phóng mặt bằng lại tính cho nhà tôi nộp thuế sử dụng đất là 40 % của giá đất 39 triệu với lý do nhà tôi chưa có sổ đỏ (lý do nhà tôi chưa làm sổ đỏ do đất ở trong diện giải phóng mặt bằng). Xin hãy giúp tôi cho biết họ đã tính đúng chưa Và họ dựa vào văn bản nào để áp thuế 40%. Mặt khác tôi là con liệt sĩ có quyết định miễn giảm 70% tiền sử dụng đất của Thành phố Hà nội theo Quyết định số 118/QĐ-TTg ngày 27/2/1996 Vậy tôi có được miễn giảm trong trường hợp này không. Và tại sao giá tính thuế lại cao hơn giá đền bù. Rất mong sự giúp đỡ xin chân thành cảm ơn.

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn cho Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, Ban giải phóng mặt bằng tính thuế sử dụng đất đã đúng chưa?

Căn cứ Khoản 3, Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định về Giá tính thuế như sau: “Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Như vậy giá đất làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất trong trường hợp của bạn là giá đất theo mục đích sử dụng đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất quy định và như vậy cần đối chiếu với mức giá đó để căn cứ làm giá tính thuế sử dụng đất. Việc bạn có giấy chứng nhận sử dụng đất hay không thì việc nộp thuế vẫn dựa vào giá đất này để tính thuế với thuế suất  như sau:

Điều 7. Thuế suất

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

…

3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

…”

Như vậy, bạn cần tham khảo mức giá tính thuế sử dụng đất của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định để xác định giá tính thuế chính xác phải nộp.

Thứ hai, bạn có thuộc diện được giảm thuế không?

Căn cứ Điều 10 Luật thuế sử dụng đất năm 2010 quy định về Giảm thuế như sau:

“Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;

2. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;

3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;

4. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.”

Quyết định 118/QĐ-TTG về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở chỉ áp dụng  giảm 70% tiền sử dụng đất trong trường hợp mua nhà thuộc sở hữu nhà nước. Nên bạn chỉ đươc áp dụng giảm 50% nếu thuộc Khoản 3, Điều 10 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 nếu mua nhà không thuộc sở hữu nhà nước.

Thứ ba, tại sao giá tính thuế sử dụng đất lại cao hơn giá bồi thường đất?

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

…

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

…

b) Tính thuế sử dụng đất;

…

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. …

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

…

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy, theo quy định trên thì việc tính thuế sử dụng đất căn cứ vào bảng giá đất. Vì vậy, giá tính thuế sử dụng đất cụ thể có thể cao hơn bảng giá đất. Còn tiền bồi thường đất dựa trên giá đất cụ thể được quy định trong bảng giá đất. Tuy nhiên, Pháp luật cũng không có quy định cụ thể nào về việc giá đất để tính thuế cao hơn giá đất để bồi thường.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !

CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia