Thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất sang đất trồng cây lâu năm và đất ở

 
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Luật Minh Gia, Luật Minh Gia xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:
 
Thứ nhất, về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là đất trong lúc và đất trồng cây khác:
 
Theo điều 57 Luật Đất đai 2013:
 
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
 
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
 
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
 
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
 
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
 
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
 
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
 
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
 
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
 
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
 
Như vậy, trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền.
 
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm, bạn cần căn cứ theo Thông tư 47/2013/TT-BNNPTNT, thủ tục cụ thể như sau:
 
Điều 5. Thủ tục đăng ký, báo cáo chuyển đổi 
 
1. Đối với đất chuyên trồng lúa nước:
 
a) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân gửi trực tiếp hoặc thông qua trưởng thôn hoặc người có trách nhiệm tương đương đăng ký chuyển đổi cây trồng trên đất trồng lúa (sau đây gọi tắt là đăng ký chuyển đổi) cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, theo mẫu tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư này.
 
b) Người sử dụng đất là tổ chức gửi trực tiếp đăng ký chuyển đổi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, theo mẫu tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư này.
 
c) Khi tiếp nhận đăng ký chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đúng theo kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của xã. Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc, kể từ khi nhận được đăng ký chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã ghi ” tiếp nhận đăng ký chuyển đổi”, đóng dấu vào bản đăng ký gửi lại người sử dụng đất, vào sổ theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa; trường hợp không tiếp nhận , Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời cho người sử dụng đất, nêu rõ lý do, theo mẫu tại Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư này.
 
2. Đối với đất lúa khác
 
a) Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi đất lúa khác sang trồng cây hàng năm khác phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp hoặc thông qua trưởng thôn hoặc người có trách nhiệm tương đương, theo mẫu tại Phụ lục 3 ban hành kèm theo Thông tư này.
 
b) Đối với tổ chức khi chuyển đổi đất lúa khác sang trồng cây hàng năm khác phải đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 1 Điều này.
 
- Trường hợp bạn muốn xây nhà trên diện tích đất này, bạn cũng phải chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích bạn xây nhà sang đất ở theo thủ tục tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất:
 
Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
 
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
 
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
 
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
 
b) Biên bản xác minh thực địa;
 
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
 
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
 
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
 
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
 
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
 
Thứ ba, về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014):
 
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất sang đất trồng cây lâu năm và đất ở. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng.
CV: Ngô Thị Ngọc Anh –  Công ty Luật Minh Gia