Thắc mắc về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Em chào luật sư. Luật sư tư vấn hộ em một việc ạ. Ông bà nội em có 6 người con (4 trai 2 gái) và 4 mảnh đất. Ông bà đã chia 3 mảnh cho 3 người con trai lớn, mảnh còn lại trước khi ông nội em mất đã nói để lại cho bố em là con trai út toàn bộ mảnh đất và cũng đã có giấy chuyển nhượng đất do ông viết rồi ạ. Bố em định làm trích lục sang tên bố nhưng 3 người con trai kia  không đồng ý nói rằng mảnh đất đó phải chia đôi cho cả cô của em (cô bị câm và không lấy chồng, lâu nay vẫn ở chung với ông bà nội). Bố mẹ em đã tự mua đất làm nhà bằng tiền riêng của bố mẹ làm được nên ý định của bố em là đất chỉ mình em đứng tên nhưng vẫn để cho cô em ở lại đó và tiếp tục sử dụng đất đó vì bố mẹ em đã có nhà đất riêng rồi. Thêm vào đó là thủ tục tách đất và làm riêng ra cũng phức tạp hơn và nếu thực sự công bằng thì phải dùng toàn bộ tài sản của ông bà nội là 4 mảnh đất rồi chia đều cho cả phần của cô em chứ không phải mình mảnh đất mà ông để lại cho bố em. Rm muốn hỏi luật sư là bây giờ sang tên đất thì có cần 3 người con trai kia kí không vì ông nội em mất rồi  hay chỉ cần bà nội em quyết định là được ạ. Rất mong được luật sư giúp đỡ ạ. Em cảm ơn ạ và cũng rất xin lỗi vì em viết hơi dài ạ.

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, bố bạn thực hiện thủ tục sang tên đất có cần chữ ký của các bác bạn không?

Theo quy định tại Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 thì khi ông bạn không để lại di chúc thì phần di sản của ông bạn sẽ được chia theo pháp luật.

Theo thông tin cung cấp thì trước khi ông mất ông bà bạn đã chia cho các con trai lớn và đã được chuyển quyền sử dụng đất trong phần diện tích đất của ông bà bạn. Tuy nhiên, cần phải xác định tính hợp pháp của việc phân chia này.

Trường hợp phân chia (tặng cho, chuyển nhượng) là hợp pháp tức là có hợp đồng công chứng, chứng thực đầy đủ theo quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện giao dịch (do thông tin không cụ thể). Trường hợp này thì khi ông của bạn chết mà còn tài sản nào khác chưa chia, chưa sang tên thì những tài sản đó được xác định là di sản thừa kế của ông nội bạn.

Trường hợp phân chia (tặng cho, chuyển nhượng) là không hợp pháp tức là không thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện giao dịch. Trường hợp này thì toàn bộ tài sản của ông nội sẽ xác định là di sản thừa kế để chia.

Còn đối với việc ông nội bạn trước khi chết có nói rằng sẽ để lại phần đất còn lại cho bố bạn và ông nội bạn cũng đã ký giấy tờ chuyển nhượng, nhưng cần phải xem xét tính hợp pháp của giấy tờ đó. Có được coi là hợp đồng chuyển nhượng/cho tặng quyền sử dụng đất hợp pháp hay không. Nếu như không hợp pháp thì việc ông nói cho đó không có giá trị pháp lý và lời ông nói cũng không được coi là di chúc - vì không đảm bảo tính hợp pháp theo Khoản 5 Điều 632 Bộ luật dân sự 2005 (Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng)

Trong trường hợp mọi giao dịch cho tặng/chuyển nhượng của ông nội bạn đều không hợp pháp thì toàn bộ phần tài sản của ông nội bạn để lại (sau khi đã chia tài sản chung của vợ chồng) sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Cụ thể, tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

…”

Như vậy, phần di sản mà ông nội bạn để lại sẽ chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Thứ hai, thủ tục và trình tự thực hiện như sau:

Sau khi đã lập hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp phải tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND huyện nơi có nhà, đất:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp tặng cho 04 bản);

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Kê khai sang tên ở UBND huyện nơi có nhà, đất.

Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng kí sang tên chuyển quyền sở hữu đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

- Thời hạn sang tên: 15 ngày.

Lệ phí sang tên gồm: lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !

CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia