Quyền đi qua bất động sản liền kề khi có dự án quy hoạch

Trước đó, không biết bằng cách nào đó mà gia đình Bác A vẫn thường xuyên sử dụng lối đi chung của khu nhà tập thể để đi ra đường số 2. Vậy là khi Bác A cắt bán miếng đất phía phía sau cho gia đình chúng tôi thì chúng tôi vẫn phải sử dụng lối đi chung của khu nhà tập thể để ra đường số 2. Kể từ năm 1990 đến nay, gia đình chúng tôi đều đóng đầy đủ tiền sử dụng đất với vị trí lô đất nằm trên đường số 2. Năm 1998, Sở Địa chính cấp cho gia đình chúng tôi “Giấy chứng nhận số nhà” nằm trên đường số 2, giống với số nhà của khu nhà chung cư nhưng thêm chữ “A” đằng sau số nhà. Kể từ đó, gia đình Bác A đi ra vào nhà của mình qua đường số 1 và Bác A tự động xây vách ngăn không đi ngang qua nhà tôi để ra đường số 2 nữa. Năm 2001, Sở địa chính-nhà đất Thành phố Đà Nẵng cấp cho gia đình chúng tôi “Giấy chứng nhận tạm thời quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” với vị trí của Lô đất nằm trên đường số 2. Trong bản vẽ vị trí lô đất có vẽ hướng mũi tên từ nhà ra đến đường số 2. Thực tế gia đình tôi đã sử dụng lối đi chung của khu nhà tập thể kể từ năm 1990 đến nay. Năm 2012, gia đình chúng tôi xây nhà và được UBND Quận sở tại cấp “giấy phép xây dựng”. Chuyện rắc rối xảy ra với gia đình bắt đầu từ tháng 7 năm 2015. Cuối tháng 5 năm 2015, UBND Thành phố quyết định phá dỡ khu nhà tập thể để xây dựng khu chung cư cho các hộ dân bị giải tỏa ở các khu vực khác và bố trí tái định cư cho các hộ dân đã từng sống trong khu nhà tập thể trước đây. Theo dự án đã được duyệt của UBND Thành phố, khu nhà chung cư được xây mới toàn bộ trên phần đất của khu nhà tập thể cũ. Như vậy, trong khi xây dựng khu chung cư sẽ không có lối đi cho gia đình chúng tôi. Vì thế, UBND Thành phố quyết định yêu cầu gia đình tôi ra ngoài thuê nhà tạm (chi phí thuê nhà Thành phố hỗ trợ) trong thời gian xây dựng khu chung cư. Sau khi xây dựng khu chung cư xong, gia đình chúng tôi được phép quay về và họ cho phép chúng tôi đi ra vào nhà bằng lối đi chung với khu chung cư và phải tuân theo Quy chế hoạt động của chung cư (theo thiết kế, họ dành toàn bộ tầng trệt làm khu vực để xe nên chúng tôi phải đi ngang qua đó mới và nhà được). Vấn đề chúng tôi cần hỏi ở đây:

1. Thành phố phải cắt hẳn một lối đi từ nhà tôi ra đến đường số 2 khi họ xây chung cư hay không? Nếu chúng tôi đi chung với khu chung cư và phải tuân theo Quy chế hoạt động của chung cư thì không khác nào nhà của chúng tôi thuộc chung cư? Vấn đề này gia đình chúng tôi thấy rất mâu thuẫn: nhà tư nhân nhưng lại bị phụ thuộc vào khu chung cư. Sự bất thường ở đây nữa là loại thuế đất mà nhà tôi đang đóng được liệt kê là đất mặt tiền đường số 2

2. Nếu chúng tôi không đồng ý đi ra khỏi nhà thì họ có quyền ra quyết định cưỡng chế vì liên quan đến sự an toàn khi thi công công trình hay không?

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, vì phần lối đi của anh hiện tại là đất thuộc quản lý của UBND thành phố, không phải thuộc sở hữu cá nhân vì vậy UBND có thể quyết định việc sử dụng diện tích đất vào mục đích chung theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân phê duyệt theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh”.

Thứ hai, cá nhân có quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kềtheo quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Do vậy, trong trường hợp của anh sẽ luôn được đảm bảo lối đi ra đến khu vực đường chính theo quy định của pháp luật. Khi xây dựng diện tích chung cư thì Uỷ ban nhân dân thành phố phải có quy hoạch chi tiết để phù hợp với thực tế sử dụng của những người dân xung quanh khu vực xây dựng. Trong trường hợp sử dụng chung lối đi với chung cư thì gia đình anh sẽ có cơ chế thỏa thuận riêng để đảm bảo gia đình anh sử dụng ổn định, lâu dài và độc lập với những hộ gia đình sử dụng chung cư; Uỷ ban nhân dân thành phố có trách nhiệm phối hợp các cơ quan chức năng như Phòng quy hoạch đô thị, Ban quản lý dự án khu chung cư để lên phương án giải quyết.

Ngoài ra, do vị trí địa lý có thể thay đổi nên mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm sẽ thay đổi theo vị trí đất, vị trí cụ thể được quy định trong quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Quyền đi qua bất động sản liền kề khi có dự án quy hoạch. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!     
Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia