Đất không có sổ đỏ và trong quy hoạch có được xây dựng?

Và năm 2011, mảnh đất nhà tôi nằm trong diện quy hoạch nhưng mới là quy hoạch tổng thể của Tỉnh giai đoạn 2011 - 2025. Tôi không hiểu hiện tại mảnh đất nhà tôi còn nằm trong diện quy hoạch nữa không nhưng năm 2013 hay năm 2014 (tôi không nhớ chính xác) thì UBND phường có phát giấy kê khai diện tích đất cho các hộ gia đình chưa làm bìa đỏ để làm bìa đỏ thì gia đình tôi cũng kê khai và nộp lên phường xong cũng chẳng thấy gì. Hiện tại, mong muốn của  gia đình tôi là cơi nới thêm một gian sang bên cạnh (phần đất không thuộc giao kèo giữa gia đình tôi và người hứa làm bìa đỏ cho gia đình tôi) vì nhà tôi quá chật chội thì UBND phường không đồng ý. Phường nói rằng đất nhà tôi chưa có bìa và đất tranh chấp. Nhưng tôi thấy rằng cũng có rất nhiều nhà giống như nhà tôi cũng không bìa đỏ, trong quy hoạch sao họ xây được và còn xây nhà 3 tầng còn nhà tôi chỉ xin xây nhà cấp 4 mà lại không được. Gia đình tôi cũng nói rõ với Phường là xin xây trên phần đất không thuộc giao kèo (đất không tranh chấp) và còn viết cam kết nếu sau này có quy hoạch chi tiết sẽ tự tháo dỡ. Bây giờ gia đình tôi không biết làm thế nào vì xin làm sổ đỏ thì UBND phường bảo đất quy hoạch, còn xin cơi nới lại bảo đất tranh chấp, chưa có bìa. Xin quý công ty giải đáp giúp tôi là gia đình tôi có được cơi nới sang phần đất bên cạnh không? Nếu làm bìa đỏ thì gia đình tôi có mất tiền không? quy định pháp luật thế nào? vì đó là mảnh đất khai hoang từ năm 1979? Rất chân thành cảm ơn quý công ty đã lắng nghe và gia đình rất mong nhận được hồi âm từ quý công ty trong thời gian sớm nhất.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn như sau:

​I. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp này là gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Dựa vào câu hỏi của bạn tôi có thể xác định bạn thuộc trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều trên.

Ngoài ra, theo Khoản 1 đến Hhoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai quy định như sau:

"Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

...

4. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

...

Tóm lại, đất của gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ năm 1979 còn nhà bạn xây dựng từ năm 2002 đến nay đều trước thời điểm phê duyệt quy hoạch cho nên đều đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo những quy định trên. Chính quyền chưa có quyết định thu hồi đất nhà bạn để quy hoạch mà từ chối không cấp GCNQSDĐ là không hợp lý. Do vậy, bạn có thể khiếu nại lên cấp trên theo Luật Khiếu nại 2011. 

Nghĩa vụ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm : 
 

 - Lệ phí trước bạ: 0.5%  nhân với giá mảnh đất

- Lệ phí địa chính: Mức do UBND tỉnh quyết định dựa trên mức tối đa mà Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Tiền công nhận quyền sử dụng đất 

II. Về vấn đề gia đình bạn muốn cơi nới sang phần đất bên cạnh để xây nhà

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Có 2 trường hợp xảy ra:

1. Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và công trình bạn muốn xây dựng nằm trong những công trình được miễn giấy phép như trên:

Trường hợp này bạn không cần xin giấy phép xây dựng mà chỉ cần thông báo thời điểm thi công và hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương.

2. Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng công trình bạn muốn xây dựng không nằm trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:

Trường hợp này, bạn buộc phải có giấy phép xây dựng sửa chữa/cải tạo công trình.

Về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng và thủ tục cấp giấy phép xây dựng, bạn có thể tham khảo tại bài viết sau: https://luatminhgia.com.vn/cac-truong-hop-mien-cap-phep-xay-dung-va-thu-tuc-cap-giay-phep.aspx

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đất không có sổ đỏ và trong quy hoạch có được xây dựng?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV. Vũ Hà Phan - Công ty Luật Minh Gia