Muốn chuyển đổi cơ cấu câu trồng và ký hợp đồng thuê đất nông nghiệp có được không?

Nội dung câu hỏi: Kính gửi Đoàn Luật sư,Thưa Luật sư, hiện tại em đang gặp vướng mắc về pháp luật, rất mong được Luật sư tư vấn giúp đỡ.Đầu năm nay em có đặt vấn đề muốn thuê đất nông nghiệp với phó chủ tịch UBND xã để làm nhà lưới trồng rau an toàn, hoa. Sau khi khảo sát được 1 khu đất, em đã thông báo đồng chí trên và địa chính xã, họ yêu cầu liên hệ với trưởng thôn để thống kê diện tích (đất công ích) nhưng em chưa làm đơn đăng ký nhận thầu. Tuy nhiên, khu đất này được xã giao cho người khác ngoài địa phương.Hiện tại em vận động và xin thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp của 9 hộ, mỗi hộ một ruộng, đất 1 lúa 1 màu, trên cùng 1 xứ đồng. Em có tổ chức 1 buổi họp tại nhà thôn, thành phần gồm phó chủ tịch UBND, địa chính xây dựng xã, thôn trưởng, bí thư thôn cùng đại diện các hộ, họp thảo luận nội dung, mục đích thuê ruộng, thống nhất, ký biên bản đồng ý cho thuê ruộng, giá thuê và các khoản nộp sản hàng vụ/năm.Sau đó, em đã tiến hành xây 1 móng gạch 1 khu diện tích 80 m2 mục đích làm lán trông coi và sân để gia công lắp đặt nhà lưới. Việc này em đã bị địa chính xây dựng, quy tắc, UBND xã quyết định xử phạt vi phạm hành chính (căn cứ luật tổ chức chính quyền địa phương, luật đất đai, nghị định 43, nghị định 180, nghị định 102, nghị định 139/NĐCP). Xã yêu cầu em:1 là cung cấp hợp đồng thuê đất, đơn chuyển đổi mục đích sử dụng đất2 là đơn xây dựng mô hình, thuyết minh dự án3 là giấy phép xây dựngSau khi xét duyệt từng bước, được đồng ý mới được triển khai làm nhà lưới trồng lưới trồng rau.

Vây em xin hỏi:

1 là: đất 1 lúa 1 màu chuyển sang trồng rau, trồng hoa có phải đăng ký làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? Thủ tục như thế nào? Mục đích chuyển đổi như trên có phải nộp phí không?

2 là: làm hợp đồng thuê đất với hộ có phải làm hợp đồng công chứng không? Nếu chỉ làm hợp đồng viết tay giữa em (bên thuê) và người đại diện của hộ (bên cho thuê), hợp đồng này có giá trị pháp lý cho cả 2 bên không?

3 là: đối với hộ hiện tại không có trích lục với ruộng năm 2004 hoặc không cung cấp được trích lục năm 1994, em chỉ làm hợp đồng thuê ruộng viết tay với đại diện hộ có đất, kèm xác nhận của trưởng thôn, địa chính xã về hộ, diện tích, xứ đồng là có thực; hợp đồng này có giá trị pháp lý cho cả 2 bên không?Nguyên nhân: có 3 hộ có trích lục đứng tên hộ, trong đó 2 hộ chỉ còn bố mẹ, các con đã lập gia đình xa; 1 hộ bố đã mất, mẹ ở cùng con gái ở xa, con trai quản lý ruộng. Các hộ còn lại không có hoặc không cung cấp được trích lục. Việc này làm em khó tập hợp làm được hợp đồng.Em xin chân thành cảm ơn và chúc các Luật sư mạnh khỏe!Trân trọng!-

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi thông tin đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển đổi đất trồng lúa  sang đất trồng rau, trồng hoa:

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 về Chuyển mục đích sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đối với chiếu quy định trên với trường hợp của bạn, Việc bạn muốn chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng hoa, trồng rau không thuộc một trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013. Theo đó, bạn không thực hiện được thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Nếu như bạn muốn tiếp tục thuê đất để trồng hoa, trồng rau thì có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi cơ cấu câu trồng theo quy định tại Điều 4 về chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của Nghị định 35/2015/ NĐ-CP. Do đó, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trồng lúa hợp pháp (người sử dụng đất) phải gửi trực tiếp hoặc gián tiếp Đơn đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa (Đơn đăng kýchuyển đổi) cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi quản lý đất trồng lúa để chuyển sang trồng rau, trồng hoa.

+ Việc tiếp nhận Đơn đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa thực hiện như sau: Khi nhận được Đơn đăng ký chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đúng và phù hợp theo kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của xã. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ khi nhận được Đơn đăng ký chuyển đổi hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã ghi “Đồng ý cho đăng ký chuyển đổi”, đóng dấu vào Đơn đăng ký gửi lại người sử dụng đất, vào sổ theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa; trường hợp không đồng ý cho đăng ký chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời cho người sử dụng đất, nêu rõ lý do.

Sau khi hộ gia đình cho thuê đất đã chuyển đổi cơ cấu cây trồng xong bạn có thể ký hợp đồng thuê đất để tiến hành trồng rau, trồng hoa.

-Thứ hai, về điều kiện ký hợp đồng thuê đất và hợp đồng thuê đât đất có cần phải công chứng:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 167 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Đối với trường hợp này của ban, theo quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất quy định các bên không bắt buộc phải được công chứng (nếu đơn vị thuê đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản). Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 điều 188 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu như bạn muốn thuê đất thì các hộ cho thuê đất cần phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,không có tranh chấp và phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với miếng đất cho thuê thì họ hoàn toàn có quyền cho gia đình bạn thuê quyền sử dụng đất. Việc bạn tìm được trích lục năm 2004 hay trích lục 1994 của hộ gia đình không phải là điều kiện để thực hiện hợp đồng thuê đất mà là căn cứ để người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Phòng luật sư tư vấn đất đai- Công ty Luật Minh Gia