Mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tình huống: Xin chào Luật sư, Tôi xin được hỏi một số thắc mắc về quyền mua bán quyền sử dụng đất như sau: Gia đình tôi có mua lại miếng đất nhà ở của chủ hộ cũ cách đây hơn 10 năm và hiện tại chúng tôi đang sinh sống tại miếng đất này. Tuy nhiên, trước khi mua bán quyền sử dụng đất với chủ nhà cũ, hai bên mới chỉ làm thủ tục là viết " Giấy chuyển nhượng " quyền sử dụng đất đai từ Chủ hộ cũ sang nhượng cho gia đình tôi và từ đó tới nay gia đình tôi vẫn chưa làm lại giấy tờ để đươc cấp phép SỔ ĐỎ chính chủ. Thời gian gần đây do cần vốn kinh doanh gia đình tôi có muốn vay mượn tiền qua Ngân hàng bằng cách thế chấp SỔ ĐỎ, thì được ngân hàng báo nếu chưa có SỔ ĐỎ chính chủ thì mỗi hộ gia đình chỉ được vay dưới 100.000.000Vnd.  Khi chúng tôi muốn liên hệ lại chủ nhà cũ để làm lại SỔ ĐỎ và giấy tờ quyền sử dụng đất đầy đủ, hợp pháp nhưng được tin chủ nhà cũ ( người đứng tên ký giấy CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT) năm xưa đã bị tai nạn và qua đời, còn lại chồng và con của cô ấy. Vậy tôi xin được hỏi luật sư tư vấn giúp tôi và gia đình tôi trường hợp như trên. Cách để chúng tôi làm lại giấy tờ hợp pháp để có được SỔ ĐỎ, và cho tôi hỏi hiện tại nếu chúng tôi đang sinh sống trên mảnh đất này có bị vi phạm quy định pháp luật gì không? Tôi hy vọng sớm nhận được email phản hồi từ luật sư. Xin chân thành

Giải quyết: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra câu trả lời như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, sự việc xảy ra 10 năm trước, nên cần áp dụng Luật đất đai năm 2003 để giải quyết như sau:

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đấy có giá trị pháp lý phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, Căn cứ Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài ra, Hợp đồng này cần phải có chứng nhận hoặc công chức tại cơ bản có thẩm quyền. Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý cần được công chức hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nói trên. Mà bạn và chủ hỗ cũ chỉ viết giấy chuyển nhượng chưa được tiến hành công chứng hoặc chứng thực nên giao dịch này vô hiệu chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên và hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, việc viết giấy chuyển nhượng giữa bạn và chủ hộ cũ không phát sinh giá trị phát lý do vi phạm về hình thức.

Tuy nhiên, Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

“1.Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, nếu như bạn và chủ hộ cũ đã tiến hành đầy đủ các nội dung nhưng chưa công chứng, chứng thực thì bạn có thể yêu cầu đến Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Sau đó, bạn sẽ tiến hành các thủ tục để tiến hành làm sổ đỏ theo như quy định Luật đất đai 2013.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hoàng Khanh - Luật Minh Gia