Lấn chiếm đất là gì? Không trực tiếp sử dụng đất có được cấp đổi sổ đỏ không?

Các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực đất đai như: Tranh chấp về quyền sử dụng đất; tranh chấp về ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất; tranh chấp liên quan đến hành vi lấn, chiếm đất,… Pháp luật khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tự thương lượng, hòa giải tranh chấp đất đai. Trường hợp không thể thương lượng, hòa giải thì các bên có thể giải quyết tranh chấp theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

1. Tư vấn tranh chấp liên quan đến vấn đề lấn chiếm đất

Hỏi: Xin chào luật sư. Nhờ luật sư giải đáp thắc mắc về đất giùm tôi. Chồng tôi có mua một mảnh đất năm 1996, khi mua thì chỉ viết giấy tờ tay, đến năm 2001 thì vợ chồng tôi làm nhà, khi làm nhà thì ông chủ cũ đo và cắm cọc (miếng đất đó rộng khoảng 16m, nhà tôi mua khoảng 6,3 m), nhà tôi làm đúng theo vị trí cọc đã cắm. Miếng đất còn lại ông ấy lại bán cho người khác khi nhà tôi đã làm nhà xong. Sau đó mảnh đất đó lại được bán cho người thứ 2 và người này hiện đang là hàng xóm nhà tôi (lúc đó cả 2 mảnh đất đều không có sổ đỏ). Đến năm 2005 nhà tôi và hàng xóm có nhờ người để làm sổ (bên địa chính làm sổ mà không thấy cho người xuống đo). Khi làm sổ đỏ xong thì cũng không có tranh chấp gì, ranh giới 2 bên đã xây tường bao, nhà tôi xây trước khi nhà hàng xóm đến ở. Đến tháng 6/2017 nhà tôi xây lại cổng và xây theo tường cũ, không đập tường nhà hàng xóm (nhà hàng xóm cũng có tường xây thẳng ra đường). Vậy mà nhà hàng xóm nói nhà tôi lấn chiếm đất và cho tôi xem sơ đồ đất (trong sổ đỏ không có sơ đồ chỉ có diện tích là 259m2). Nếu theo sơ đồ hàng xóm đưa cho thì đất nhà tôi dư 0,5m, con đường trước nhà tôi là đường xéo, ngày trước mua đất thì đo vuông góc. Theo như số đo hiện tại thì diện tích đất nhà tôi còn bị thiếu so với sổ đỏ. Vậy xin luật sư cho tôi biết nhà tôi có lấn chiếm đất nhà hàng xóm không? Tôi xin cảm ơn. 

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về hành vi lấn đất và chiếm đất như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

Do đó, để xác định bạn có hành vi lấn, chiếm đất hay không thì bạn cần phải xem xét lại hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc để làm căn cứ thỏa thuận, giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên. Trường hợp không thể thỏa thuận hoặc sau khi thỏa thuận các bên không có thiện chí thực hiện theo phương án đã thống nhất thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp.

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất do không trực tiếp sử dụng

Hỏi: Chào luật sư! Nhà em có mảnh đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế gia đình em không trực tiếp sử dụng thửa đất đó mà ở trên thửa đất khác cách đó không xa. Hiện nay, địa phương em đang tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thì phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất với người khác. Luật sư cho em hỏi: Trong trường hợp này em có thể làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Có cần phải chờ đến khi giải quyết xong tranh chấp mới được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: 

Căn cứ theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Theo đó, nếu gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về mặt pháp lý, gia đình bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Do đó, để được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”

Như vậy, nếu bạn thuộc các trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Việc cấp đổi giấy chứng nhận không bị hạn chế đối với đất đang tranh chấp.