Thế chấp đất cho cá nhân để vay tiền, trách nhiệm trả nợ thế nào?

1. Quy định về hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là một loại hợp đồng dân sự rất phổ biến trong thực tế cuộc sống, đây là loại hợp đồng đơn giản có thể phát sinh giữa các cá nhân với nhau hoặc giữa các cá nhân với tổ chức tín dụng chuyên cho vay hoặc giữa cá nhân với tổ chức, giữa các tổ chức với nhau.

Hợp đồng vay tài sản được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự 2015, từ Điều 463 đến Điều 471, trong đó có quy định cụ thể về khái niệm, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng vay tài sản, lãi suất được áp dụng trong hợp đồng vay tài sản,… Tại Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 có quy định Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng vay tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các bên giải quyết các vấn đề khó khăn về kinh tế, tài chính trước mắt, có vai trò tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong đời sống thực tế.

Hợp đồng vay tài sản thường có một số đặc điểm cơ bản sau:

- Đây là loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản, khi đồng ý giao kết hợp đồng cho vay tài sản, bên cho vay sẽ chuyển giao các tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên đi vay trong một khoảng thời hạn nhất định.

- Hợp đồng vay tài sản là loại hợp đồng có đền bù hoặc không có đền bù tùy thuộc vào mục đích, nhu cầu vay và sự thỏa thuận của các bên về vấn đề này trên thực tế.

- Trong hợp đồng vay tài sản các bên trong hợp đồng đều phải có nghĩa vụ nhất định, nghĩa vụ của bên cho vay là giao tài sản cho bên vay đúng số lượng, thời hạn các bên đã thỏa thuận. còn bên vay có nghĩa vụ hoàn trả tài sản, hoàn trả tiền lãi suất (nếu có) đúng thời hạn, số lượng mà các bên đã thỏa thuận.

2. Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một trong các hợp đồng được quy định và chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự. Theo đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng mà một bên dùng tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp trong một khoảng thời hạn theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Do bản chất của thế chấp là bên thế chấp sẽ không giao tài sản của mình cho bên nhận thế chấp mà chỉ giao giấy tờ do vậy đây là yếu tố giúp phân biệt giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng cầm cố tài sản, giúp tránh nhầm lẫn giữa hai loại hợp đồng này với nhau.

Theo quy định của pháp luật hiện hành hiện nay, do đất đai là một loại tài sản đặc thù, do đó trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực cũng như giảm thiểu tối đa rủi ro khi có tranh chấp xảy ra, khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan quản lý đất đai nơi có đất. Đây là một thủ tục rất quan trọng nhằm đảm bảo khi có tranh chấp xảy ra, các bên có thể ngăn chặn, giảm thiểu tối đa các rủi ro xảy ra với phía của mình trong quan hệ thế chấp.

Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động đăng ký thế chấp thường bị các bên phớt lờ, bỏ qua khi ký hợp đồng thế chấp vì cho rằng hoạt động này tương đối rắc rối, mất thời gian, chi phí. Khi có tranh chấp xảy ra do không đăng ký thế chấp nên đã xảy ra rát nhiều rủi ro.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường đi kèm với hợp đồng vay tài sản, để đảm bảo bên vay tài sản sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng thời hạn đã cam kết, tạo niềm tin hơn với bên cho vay trong hợp đồng vay tài sản.

3. Thế chấp đất cho cá nhân để vay tiền, trách nhiệm trả nợ thế nào?

Nội dung câu hỏi: Thưa luật sư, gia đình em có mảnh đất nông nghiệp sản xuất lúa,2.6 ha ở tỉnh L.A thuộc Đồng bằng sông Cửu Long. Gia đình em làm ăn thất bại đã mượn nợ của anh B số tiền là, 127.500.000. Hồi năm 16/10/20xx. anh B buộc bố mẹ em ký tên vào tờ giao kèo cố đất thời hạn là 5 tháng, buộc gia đình em phải trả hết số nợ trên, mà trong khi bố mẹ em đã già mà không có đất kinh doanh nên không có tiền trả cho ông B cho tới nay. Cho em hỏi trách nhiệm trả nợ và trường hợp trên quy định thế nào?

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu  tới công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu của anh như sau:

Thứ nhất, đối với hợp đồng “giao kèo đất”

Hiện nay pháp luật không có khái niệm “giao kèo đất” tuy nhiên với những nội dung anh cung cấp Luật Minh Gia hiểu rằng giữa bố mẹ anh và anh B có phát sinh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay số tiền 127.500.000 đồng. Theo quy định pháp luật thì để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và phải được đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP  về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Do đó, trường hợp này anh cần kiểm tra lại việc thế chấp quyền sử dụng đất của bố mẹ anh và anh B đã được công chứng, chứng thực và đã được đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Đồng thời, anh cần kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định phần diện tích đất này là tài sản của bố mẹ anh hay là tài sản chung của hộ gia đình. Trong trường hợp tài sản chung của hộ gia đình thì có thể có những thành viên khác trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền đối với phần diện tích đất này.

Trong trường hợp việc thế chấp quyền sử dụng đất đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì bố mẹ anh có nghĩa vụ thực hiện theo đúng nội dung thế chấp đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ hai, về hợp đồng vay tài sản

Theo quy định của pháp luật về hợp đồng vay tài sản thì người ký tên trên hợp đồng vay tài sản sẽ là người có nghĩa vụ trả nợ khi khoản nợ đến hạn. Do đó, trong trường hợp chỉ có bố và mẹ anh ký hợp đồng vay tài sản thì bố mẹ anh có nghĩa vụ trả nợ khi khoản nợ đến hạn. Ngoài ra, do anh không cung cấp khoản vay này của bố mẹ anh có lãi hay không do đó việc bố mẹ anh trả nợ còn liên quan đến khoản lãi (nếu có). Tại Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

“4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;

b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

…”

Như vậy, ngoài nghĩa vụ trả tiền vay gốc là 127.500.000 đồng, bố mẹ anh còn phải trả tiền lãi suất phát sinh (nếu có) theo hợp đồng và tiền lãi chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định nêu trên.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên có hiệu lực theo quy định của pháp luật và bố mẹ anh vi phạm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay thì anh B có quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp mà các bên đã thỏa thuận. Gia đình anh có thể trực tiếp thỏa thuận với ông B để giải quyết vụ việc trên. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra các bên có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết theo quy định pháp luật.