1. Trang chủ
  2.  › 
  3. Hỏi đáp pháp luật
  4.  › 
  5. Hỏi đáp Đất đai
  • Hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

    • 25/06/2015
    • Nguyễn Ngọc Ánh
    • Thưa luật sư, gia đình em có mảnh đất nông nghiệp sản xuất lúa,2.6ha ở tỉnh L.A thuộc đồng bằng sông cửu long. gia đình em làm ăn thất bại đã mượn nợ của anh b số tiền là, 127.500.000. Hồi năm 16/10/2006. anh b buộc bố mẹ em ký tên vào tờ giao kèo cố đất thời hạn là 5 tháng, buộc gia đình em phải trả hết số nợ trên, mà trong khi bố mẹ em đã già mà không có đất kinh doanh nên không có tiền trả cho ông b cho tới nay. Mà tờ giao kèo đó không có người làm chứng, cũngng không có công chứng tại chính


    Trả lời:

    Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu  tới công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu của anh như sau:
     
    Thứ nhất, theo như anh đã trình bày, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do huyện TH cấp cho hộ gia đình anh.

    Như vậy, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất nông nghiệp trên là tài sản chung của hộ gia đình.

    Điều 109 BLDS 2005 về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:

    Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

    1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

    2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý
    ”.

    Nếu tại thời điểm thiết lập hợp đồng mà theo anh gọi là “tờ giao kèo cố đất” thì phải có sự đồng ý của các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Bởi đây là việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình. Anh không cung cấp cho chúng tôi tuổi của anh và anh chị anh vào thời điểm giao kết hợp đồng nên anh tự đối chiếu và đánh giá.

    Ngoài ra, hợp đồng “giao kèo cố đất” mà anh cung cấp thì theo chúng tôi về mặt pháp lí đó là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

    Vào thời điểm giao kết hợp đồng “ giao kèo cố đất  được xác lập vào năm 2006, vì vậy về hình thức của hợp đồng này phải theo quy định tại khoản 1 Điều 130 Luật Đất Đai 2003:

    Điều 130. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ

    1. Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

    a) Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

    Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

    b) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản này;

    c) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận thế chấp
    ”.

    Vây, hợp đồng này cần thủ tục công chứng của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có  đất.
     
    Thứ hai, xét hợp đồng vay tài sản. Anh chỉ cung cấp cho chúng tôi số tiền vay  là 127.500.000 VNĐ và thời hạn cho vay là 5 tháng, mà không cung cấp bất cứ thông tin nào về lãi, cho nên chúng tôi sẽ tư vấn cho anh cách tính lãi nợ quá hạn như sau:

    Theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 474 BLDS 2005 về nghĩa vụ trả nợ của bên vay như sau:

    “4. Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.

    5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ”.

    Về lãi suất cơ bản của NHNN, tại quyết định 2868/ QĐ – NHNN về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam, mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 9,0%/ năm tức 0,75%/1 tháng.

    Như vậy, anh sẽ căn cứ vào thời gian chậm trả, lãi suất (nếu có) để tính số tiền phải trả cho ông B.

    Chúng tôi đã phân tích cho anh hai vi phạm trong hợp đồng thế chấp, hậu quả của vi phạm này sẽ làm vô hiệu hợp đồng thế chấp, theo đó, các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại.

    Gia đình anh có  thể trực tiếp thỏa thuận với ông B để giải quyết vụ việc trên hoặc có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án và làm theo hướng dẫn của bên Tòa án để giải quyết tranh chấp trên.

    Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

     

    Trân trọng!
    Luật gia Nguyễn Ngọc Ánh – Công ty Luật Minh Gia.

Bài viết nổi bật

TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRỰC TUYẾN

Hỗ trợ miễn phí

 1900 6169