Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có hiệu lực hay không?

Nội dung tư vấn : Thưa luật sư cho tôi hỏi: Năm 1995 gia đình tôi có mua một thửa đất của ông Khứ ở cùng xóm với số vàng 33 chỉ vàng 24k, hai bên thỏa thuận mua bán bằng giấy tay và có xóm riềng ký tên chứng kiến (vì chưa hiểu biết nhiều về luật nên không có công chứng). Từ lúc sang đất đến nay đã 20 năm gia đình  tôi canh tác ổn định không ai tranh chấp. Đất gia đình tôi canh tác chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do ông  Khứ vay tiền ngân hàng  kéo dài, quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng nên không cắt sổ đỏ cho tôi được). Đến cuối năm 2013 ông Khứ lấy được quyền sử dụng đất về và nói với tôi là đầu năm 2014 sẽ cắt sổ làm giấy chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Nhưng do ông Khứ bệnh chết đột ngột quyền sử dụng đất gia đình tôi chưa làm được. Sau  khi ông Khứ chết, tôi  gặp và yêu cầu vợ ông Khứ  làm thì bà hứa sẽ cắt sổ làm giấy chuyển QSDĐ cho tôi (Và bà đã nhận của gia đình tôi 20 triệu đồng để tiếp bà làm thủ tục chuyển nhượng có Ban nhân dân ấp và xóm riềng chứng kiến) mà đến giờ bà vẫn không làm. Ngược lại với những gì đã hứa, vợ con ông Khứ sau khi nhận tiền của gia đình tôi để cắt sổ cho tôi không những không làm mà con ông Khứ  còn làm giấy thưa gia đình tôi yêu cầu  chuộc lại đất (đòi gia đình tôi trả đất, họ sẽ trả vàng lại). Tôi đã làm đơn đề nghị chính quyền giúp đỡ, xã hòa giải không thành và chuyển về trên.
* Gia đình tôi có giấy tờ kèm theo để chứng minh:
- Đất  tôi đang canh tác  được UBND xã cấp sổ thuế, có đóng thuế đầy đủ từ năm 1998 đến nay.
- Năm 2005 đoàn đo đạc tài nguyên môi trường cấp trên về kiểm tra đất đai toàn dân, lập sổ bộ cho vô bản đồ và khung ảnh vi tính, gia đình ông Khứ có họp gia đình, trong biên bản gia đình có tên tôi, vợ và các con ông đều tham gia và có trưởng ấp chứng kiến. Biên bản ghi rõ ông Khứ (chủ hộ) cắt đất: cho cháu: tôi  23.760m2…, mọi người có mặt trong cuộc họp đều ký tên, sau đó ông Khứ đem ra xã có chủ tịch UBND xã ký tên đóng dấu ngày 07/01/2005. Tôi làm hồ sơ đăng ký, được đoàn đo đạc tài nguyên môi trường cấp trên chứng nhận, đất của tôi, tên của tôi đã được nằm trong sổ bộ, bản đồ và khung ảnh vi tính của tài nguyên môi trường huyện (vì lúc này sổ đỏ của ông Khứ còn thế chấp ở ngân hàng nên chưa cắt sổ làm QSDĐ cho tôi được).
- Sau khi ông Khứ chết tôi sang gặp vợ ông để yêu cầu làm giấy chuyển QSDĐ, bà đồng ý làm. Có làm giấy biên nhận số tiền 20 triệu đồng để làm giấy chuyển QSDĐ cho tôi trước ban nhân dân ấp và xóm riềng chứng kiến ký tên.
Xin hỏi gia đình tôi phải làm gì để được cấp quyền sử dụng đất? Bên gia đình ông Khứ đã nhận tiền của gia đình tôi hứa chuyển QSDĐ nhưng họ cố tình không làm vậy tôi có thể thưa họ vào tội gì không? Do gia đình tôi mua đất bằng giấy tay vào năm 1995 mà không công chứng ở xã, đến năm 2005 họp gia đình ông Khứ trên biên bản có thể hiện sẽ cắt đất cho tôi và được công chứng của xã vậy được không? Do hợp đồng mua bán là giấy tay không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Tôi phải làm gì xin luật sư tư vấn giúp đỡ để tôi có được QSDĐ?!

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có hiệu lực hay không? . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Chào anh, cảm ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này như sau:

Với trường hợp này của anh thì theo như tại Luật đất đai 2013 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

....3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã...

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các bên mà trường hợp này anh chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên hợp đồng lúc đầu chưa có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, tới hiện tại, nếu có người làm chứng thì anh có thể mang hợp đồng này tới Ủy ban nhân dân xã yêu cầu  được chứng thực để có đủ điều kiện làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên hoặc anh có thể dựa vào biên bản đã được công chứng để có thể yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu như gia đình ông Khứ vẫn không chịu giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình anh thì anh có thể căn cứ vào biên bản năm 2005 họp gia đình ông Khứ đã được công chứng để đòi lại quyền lợi cho mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có hiệu lực hay không? . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng. 
Chuyên viên Phương Lan - Công ty Luật Minh Gia.