Đất nợ tài chính một phần thì có được tách thửa (không đổi chủ) hay không?

Trước khi tách thửa tôi đã  làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, thêm 4 ví trí đất ở: 4x120=480m2 (có xác định rõ vị trí), và được ghi nợ tiền sử dụng đất. Phần còn lại vẫn là đất vườn. Tôi liên hệ VPĐK ĐĐ để tách thửa thì được trả lời là tôi phải thanh toán tiền SD đất còn nợ thì mới được tách thửa. Vậy Luật Minh Gia cho tôi hỏi: Nếu tách thửa không sang tên (giữ nguyên chủ, tức là không có chuyển dịch tài sản từ người này sang người khác) thì có được phép tách thửa không? Hoặc tôi có thể tách phần đất không nợ tài chính (đang có nhà ở) thành 1 thửa khác, để mang thế chấp ngân hàng lấy tiền nộp cho phần đất còn nợ tài chính hay không? Tôi xin chân thành cám ơn, và chúc Luật Minh Gia ngày càng phát triển.

Trả lời câu hỏi: cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn cho Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, việc tách thửa mà không sang tên có thực hiện được không?

Thông thường việc tách thửa đất gắn với việc thực hiện các quyền như tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê…tuy nhiên pháp luật không có quy định về việc không cho phép tách thửa khi không sang tên quyền sử dụng đất, vậy nên chỉ cần đáp ứng các điều kiện về tách thửa thì người sử dụng đất vẫn có thể được tách thửa, điều kiện cụ thể quy định trong Luật đất đai 2013 như sau:

Đối với đất nông thôn: Khoản 2, Điều 143:

“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”

Đối với đất đô thị: Khoản 4. Điều 144

“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Cũng căn cứ tại  điêu 168, Luật đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

 Và văn cứ Khoản 3, Điều 12, Thông tư 76/2014/TT- BTC

“3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Như vậy chỉ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì mới được phép thực hiện tách thửa để thực hiện các quyền khác, trường hợp tách thửa nhưng không thực hiện các quyền này thì vẫn được phép khi chưa trả đủ tiền sử dụng đất.

Thứ hai, việc tách một phần đất còn nợ tiền sử dụng đất và một phần đất đã trả đủ tiền sử dụng đất có thực hiện được không?

Tương tự như trên, việc tách mà không thực hiện các quyền mà pháp luật quy định thì vẫn được phép tách thửa tuy nhiên cũng phải đáp ứng điều kiện về diện tích tách theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia