Đất không được thể hiện trên giấy chứng nhận có được bồi thường hay không?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất sẽ bị hạn chế về quyền sử dụng đất. Do vậy, anh/chị nên nắm rõ các quy định về vấn đề này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

Câu hỏi tư vấn: Tôi có mảnh đất năm 1986 hiện nay mảnh đất của tôi có 1/3 đang nằm trong quy hoạch đường nhà nước không vẽ phần đất đó vào bìa đỏ cho tôi mà lại ngang nhiên cắt bỏ phần đất đó khỏi bìa đỏ tôi. Đến bây giờ là năm 2017 nhà bắt đầu quy hoạch làm đường và nói đền bù cho các hộ gia đình khác mà lại không đền bù cho hộ chúng tôi với lí do là trong bìa đỏ không có phần đất nằm trong khu quy hoạch đường và tôi có giấy tờ tổ trưởng tổ dân phố chứng nhận rằng đất nhà tôi tiếp giáp đường và nếu có bị quy hoạch thì phải đền bù. Vậy cho tôi hỏi trường hợp của tôi liệu nhà có đền bù hay không?

Nội dung tư vấn: Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc phần đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không được thể hiện trên giấy chứng nhận

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, mảnh đất của gia đình anh/chị có 1/3 phần đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương nên trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan có thẩm quyền đã không thể hiện phần đất nằm trong quy hoạch đó vào giấy chứng nhận cho gia đình anh/chị. Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

…”

Theo đó, nếu phần đất của gia đình anh/chị nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì gia đình anh/chị được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì gia đình anh/chị phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do vậy, đối chiếu với thông tin anh/chị cung cấp không thể hiện rõ thời điểm gia đình anh/chị thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và địa phương anh/chị đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hay chưa nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Địa phương anh/chị đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì phần đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất thuộc trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

…”

Trong trường hợp này, nếu gia đình anh/chị đã nhận được thông báo thu hồi đất của UBND cấp huyện nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đấy thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp có công bố hủy bỏ thu hồi đất thì gia đình anh/chị có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đó.

Trường hợp 2: Địa phương anh/chị chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, đồng thời có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì gia đình anh/chị được tiếp tục sử dụng và không bị hạn chế các quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu gia đình anh/chị đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời không thuộc trường hợp không cấp giấy chứng nhận thì gia đình anh/chị có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với phần đất nằm trong quy hoạch này. Khi đó, việc cơ quan có thẩm quyền không thể hiện phần đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất trên giấy chứng nhận của gia đình anh/chị là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ hai, về bồi thường về đất

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Trong đó, điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Như vậy, nếu gia đình anh/chị chứng minh phần đất nằm trong quy hoạch có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp và giấy tờ tổ trưởng tổ dân phố chứng nhận rằng đất gia đình anh/chị tiếp giáp đường và nếu có bị quy hoạch thì được đền bù thì gia đình anh/chị sẽ được bồi thường phần đất nằm trong quy hoạch này. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện việc bồi thường về đất cho gia đình anh/chị thì gia đình anh/chị có thể gửi đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết vấn đề này hoặc gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.