Đất chưa được cấp GCNQSD có được chuyển nhượng?

Nội dung đề nghị tư vấn: Ban đầu mảnh đất đó là một quả đồi nhưng giờ người ta đã san bằng rồi chia ra từng mảnh nhỏ ra để bán. Về thủ tục mua bán thì người ta bảo là mình phải đặt cọc trước một khoản khoảng 4 đến năm triệu gì đó và bán sang tay, nhưng khi em hỏi là khi bán thì có dấu chứng thực của ủy ban hay không thì người ta bảo là không có dấu của ủy ban vì lý do là đất tư nhân bán, ủy ban không có quyền chứng thực nhưng mình có thể ra ủy ban nhờ ông trưởng ấp làm chứng hoặc mình có thể thuê luật sư làm chứng lăn tay và công ty luật sẽ đóng dấu làm chứng cho mình. Hiện tại ở đó có một lô đất khác người ta đã mua hết và đã xây dựng và ở lâu nhưng vẫn chưa có sổ đỏ còn lô đất của em tính mua là lô đất mới nên em đang phân vân.!

Trả lời tư vấn: Luật Minh Gia cảm ơn câu hỏi và đề nghị tư vấn của bạn. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

*Điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy đinh về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc chuyển nhượng trong trường hợp của bạn là trái pháp luật.
 
*Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vậy, theo quy định này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản. Văn bản này buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường thị trấn. Việc người bán nói “đất tư nhân bán ủy ban không có quyền chứng thực” là hoàn toàn sai. Hành vi nhờ trưởng ấp làm chứng hay thuê luật sư làm chứng lăn tay chỉ có ý nghĩa hai đối tượng này là bên thứ ba xác định bạn và bên bán cùng lập và ký hợp đồng chứ không có giá trị hiệu lực pháp luật như chứng thực hay công chứng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng này vẫn vô hiệu ( do không có dấu công chứng hoặc chứng thực).

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đất chưa được cấp GCNQSD có được chuyển nhượng?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV Lương Duyên – Công ty Luật Minh Gia