Chuyển quyền sử dụng đất khi có tranh chấp đất đai

Câu hỏi : Tại thời điểm này người chủ cũ trước đó bán mảnh đất đó cho người hiện nay đang bán cho tôi ngăn cản và cho là đất đó không hợp pháp do trước kia họ bán mảnh đất đó là đất có tên chủ hộ mà khi bán con trai họ không ký đồng ý bán, Chỉ có tên của chủ hộ ký bán. Và họ cũng đã làm 1 số công trình trên mảnh đất đó.

Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư :

- nếu trước đó mua bán như vậy có chuyển quyền sử dụng đất được không? Hiện tại tôi mua mảnh đất đó có hợp pháp hay không?

Và bây giờ tôi muốn mảnh đất đó phải giải tỏa mặt bằng mới nhận đất có được và hợp pháp không ? nếu người bán không giải tỏa được mặt bằng thì tôi có yêu cầu lấy lại tiền trước đó đã đặt cọc không ?

và hiện tại như vậy thì cần làm những gì ?

xin luật sư cho tôi lời khuyên. Xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, bạn có mua một mảnh đất, đã đặt cọc nhưng lại xảy ra tranh chấp về quyền sử hữu đất trước đó, như vậy, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, mảnh đất đó đã không đủ điều kiện chuyển đổi do đất đó thuộc diện đất có tranh chấp.

Trong trường hợp này do bạn chưa tìm hiểu kỹ dẫn tới tình trạng đất có tranh chấp nên không thể chuyển giao quyền sử dụng đất được. Từ đó, hợp đồng giao dịch mảnh đất trên của bạn bị vô hiệu.

Thứ hai, mảnh đất bạn  mua hiện đã có công trình trên đất và bạn muốn giải tỏa mặt bằng thì bạn mới nhận đất, như vậy, ngay trong bản hợp đồng với người bán, bạn phải đưa ra đề nghị và sự thỏa thuận mặt bằng này phải có sự thỏa thuận của hai bên. Nếu hai bên trong hợp đồng quy định rõ là mua đất, không có công trình trên đất thì người bán sẽ có nghĩa vụ giải tỏa mặt bằng để bàn giao đất cho bạn theo đúng hiện trạng đất đã quy định tại hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán đất của bạn có quy định hoặc thỏa thuận về vấn đề bàn giao đất không có công trình trên đất mà bên bán đất không thực hiện đúng thỏa thuận thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng giao đất, yêu cầu lấy lại tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 304 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về trách nhiệm buộc phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng.

Thứ ba, hiện tại, bạn đã đặt cọc một nửa số tiền mua đất mà đất thì đang thuộc diện có tranh chấp, quyền sử dụng đất không thể chuyển giao được. Cả hai bên tham gia đều phải ý thức được mục đích và yêu cầu của việc đặt cọc, cũng như nghĩa vụ, quyền lợi trong việc đặt cọc.

Với thông tin bạn cung cấp thì trường hợp này người nhận đặt cọc phải biết rõ tính chất của thừa đất là có được phép hay không được phép xác lập giao dịch.

Về phần bạn, bạn cũng chưa có tìm hiểu thông tin liên quan tới tài sản này nên mới xảy ra trường hợp như vậy.

Theo thông tin bạn cung cấp và theo quy định pháp luật trường hợp này Hợp đồng đặt cọc có thể rơi vào tình trạng vô hiệu nên người nhận đặt cọc phải trả lại tiền cho bạn.

Để giải quyết việc này bạn và người đó có thể thương lượng tự giải quyết hoặc khởi kiện vụ án dân sự tại tòa án có thẩm quyển để lấy lại số tiền đã đặt cọc.

Trân Trọng !!!

Cv : Nguyễn Minh Tâm - Công Ty Luật Minh Gia.