Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ

Người bán lấy lí do là chưa làm xong thủ tục. Bây giờ tôi mới biết mảnh đất đó là người bán đó mua lại của người khác rồi bán cho tôi. Chúng tôi đã liên hệ với chủ đất cũ, và cũng đã giao cho họ một ít tiền để nhờ họ khi nào cần ký giấy tờ liên quan gì đến mảnh đất đó thì họ sẽ lên xã ký cho chúng tôi. Vì qua tìm hiểu thì các chủ đất xung quanh đã làm được sổ đỏ, và xã cũng đang có chủ trương làm sổ đỏ cho các mảnh đất xung quanh. Vì vậy chúng tôi cũng đã nhờ một cán bộ xã làm giúp các thủ tục để làm sổ đỏ. Tuy nhiên, thời gian đã khá lâu, phải gần 1 năm mà ông cán bộ đó vẫn nói là chưa xong thủ tục. Với tình trạng hiện nay, chúng tôi có thể tự đứng ra làm sổ đỏ cho mảnh đất của mình không. Và cần những thủ tục gì. Tôi nghi ngờ người bán, chủ đất và ông cán bộ đó có gì đó khuất tất nên cứ hứa lần hứa lữa mãi mà vẫn chưa có một câu trả lời dứt khoát, lúc nào tôi hỏi ông cán bộ đó cũng bảo đang làm, rồi không tin tôi thì thôi nên tôi lại không dám giục nữa, sợ lại làm hỏng chuyện. Liệu tôi có thể tin những người đó không, và làm thế nào để có thể tìm hiểu được việc này cho rõ ràng, và nếu tôi tự đến làm thủ tục tại xã thì sẽ gặp khó khăn gì. Xin các bạn tư vấn giúp tôi. Hiện tôi đang thấy bế tắc lắm. Chưa biết phải làm gì vào lúc này. Tôi cũng không biết mảnh đất mình mua là loại đất gì nữa (đất thổ cư, nông nghiệp hay phi nông nghiệp). Vì lúc mua là do người quen giới thiệu nên hết sức tin tưởng, không tìm hiểu kỹ.

Trả lời: Trước hết, cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Minh Gia, trường hợp của bạn tôi xin tư vấn như sau:

Vì trong những thông tin anh chia sẻ không nói rõ thời gian  sử dụng đất từ năm bao nhiêu nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho anh được. Tuy nhiên:

Thứ nhất, căn cứ vào theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:
 
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, mảnh đất mà anh đã mua chưa được cấp sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng. Để đảm bảo quyền lợi của mình trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, và đảm bảo giao dịch hợp pháp . Trước tiên anh nên đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng (giấy viết tay) mảnh đất đó tại văn phòng công chứng.

Thứ hai, Căn cứ Điều 82 NĐ 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết về Luật Đất đai 2013:

Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước   mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền."

Như vậy, tùy vào thời điểm giao dịch của bạn được thực hiện mà áp dụng quy định khác nhau. Nếu như thỏa mãn các quy định trong điều luật trên gia đinh bạn có thể tự làm GCNQSDĐ còn nếu có tranh chấp xảy ra thì phải giải quyết tranh chấp. Khi đó, việc cấp GCNQSDĐ căn cứ theo quyết định của Tòa án.