Chuyển nhượng QSD đất có cần sự đồng ý của các thành viên?

Bố tôi có quyền tự định đoạt như cho, tặng, bán.... mảnh đất đó mà không cần sự đồng ý của mẹ kế tôi có đúng không ạ?nay bố tôi muốn sang tên tách sổ đỏ mảnh đất đó làm 3 phần nhưng phía tài nguyên môi trường lại yêu cầu phải có chữ ký của mẹ kế như vậy có đúng không ạ?(vì mẹ kế có tên trong hộ khẩu trong gia đình tôi).trong mảnh đất ấy có 1phần nhỏ đất chưa có trong sổ đỏ nhưng gia đình tôi đã xây nhà trên phần đất đó như vậy gia đình tôi có tách được sổ đỏ đó làm 3 như mong muốn không ạ? và gia đình tôi có bị phạt gì không ạ?

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia,yêu cầu của bạn tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất về quyền định đoạt tài sản của vợ chồng:

Theo quy định của luật đất đai 2013,  tại Điều 98 khoản 4 quy định: “4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
 
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”
 
Trường hợp của bạn, bố bạn chỉ đứng tên của mình, nhưng bạn có nêu mảnh đất đó là tài sản chung của bố mẹ bạn, do đó, có thể hiểu mảnh đất này là tài sản chung của bố mẹ bạn và bố mẹ bạn đã thỏa thuận ghi tên một người. Theo quy định, nếu là tài sản chung của vợ chồng thì tài sản này sẽ được chia đôi mỗi người một nửa.

Tuy nhiên, sau này mẹ bạn đã mất mà không để lại di chúc.  Do vậy, phần di sản mà mẹ bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật. Theo đó, mảnh đất này được chia cho bạn và bố bạn mỗi người một nửa. Căn cứ:

“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
 
Theo đó, diện tích đất của mẹ bạn sẽ được chia đều cho cả hai bố con bạn mỗi người một nửa. Bố bạn sẽ được hưởng phần diện tích đất là ½ tài sản mảnh đất chung của vợ chồng cộng với một nửa diện tích đất mà mẹ bạn có.  Bố bạn có quyền định đoạt phần tài sản của bố bạn là một phần hai mảnh đất trên cộng với phần diện tích đất được thừa kế từ mẹ bạn.

Thứ hai, diện tích đất trên có phải là tài sản riêng hình thành trước thời kì hôn nhân không?
 
căn cứ Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định :

“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”
 
Do đó, Diện tích đất trên của bố bạn sẽ được coi là tài sản riêng có trước hôn nhân của bố bạn với mẹ kế của bạn. và bố bạn có quyền tự định đoạt số tài sản này mà không cần sự đồng ý của mẹ kế của bạn.

Thứ ba, Về việc bố bạn muốn sang tên tách sổ đỏ mảnh đất đó làm 3 phần nhưng phía tài nguyên môi trường lại yêu cầu phải có chữ ký của mẹ kế như vậy có đúng không?:

Theo quy định của pháp luật thì nếu tài sản là tài sản chung của hộ gia đình thì pháp luật quy định khi định đoạt tài sản chung thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.

Tuy nhiên, Nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó.

Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình

Như vậy, nếu bố bạn muốn tách sổ mà không cần chữ kí của vợ kế, bố bạn cần phải chứng minh rằng khối tài sản là mảnh đất trên là tài sản riêng của bố bạn được hình thành trước thời kì hôn nhân đối với người vợ kế kia. Bố bạn có thể chứng minh dựa trên phần đã trình bày ở trên để có thể thực hiện tách sổ đỏ mà không cần có chữ kí của mẹ kế bạn

Thứ tư: Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng nhà ở trái phép:

Theo quy định, người sử dụng đất chỉ được tách thửa đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất của mình. Đối với phần diện tích đất gia đình bạn không có sổ đỏ mà gia đình bạn đã xây dựng nhà trên đó, theo quy định tại khoản 2. Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
 

Còn Nếu mảnh đất trên gia đình bạn xây dựng nhà trên diện tích đất trên không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 101 nêu trên và xây dựng trái quy định của pháp luật thì căn cứ Nghị định 121/2013/NĐ-CP  quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng:

 
Căn cứ theo quy định tại Điều 70  về điều khoản chuyển tiếp thì hành vi xây dựng sai phép xảy ra trước khi nghị định này có hiệu lực, đã có quyết định xử lý vi phạm nhưng chưa được thi hành thì áp dụng theo khoản 9, khoản 10 Điều 13 của Nghị định này.
Điều này cũng được hiểu là các hành vi vi phạm xảy ra trước khi Nghị định 121/2013/NĐ – CP có hiệu lực, nhưng chưa bị xử phạt nếu còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì ra quyết định xử phạt theo nghị định này, nếu không còn thời hiệu xử phạt vi phạm thì ra quyết định xử lý theo Nghị định này quy định.

Bạn không nêu rõ năm mà gia đình bạn xây dựng ngôi nhà trên nên căn cứ nghị định 121/2013/NĐ-CP nêu trên, nếu ngôi nhà của gia đình bạn xây dựng trước thời điểm 30 tháng 11 năm 2013, chưa bị xử phạt vi phạm và đã hết thời hiệu xử phạt thì có thể ra quyết định xử lý vi phạm theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP, nếu việc xây dựng trái phép không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng đến các hộ liền kề và không có tranh chấp thì bị buộc nộp lại 40% giá trị phần xây dựng trái phép, nếu vi phạm chỉ giới xây dựng, ảnh hưởng đến các hộ liền kề hoặc phát sinh tranh chấp thì áp dụng theo Nghị định 180/2007/NĐ – CP, theo đó công trình xây dựng trái phép sẽ bị buộc tháo dỡ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển nhượng QSD đất có cần sự đồng ý của các thành viên?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV Nông Lan – Công ty Luật Minh Gia.