Chuyển đổi mục đích sử dụng và bồi thường đối với đất phi nông nghiệp

Chào Luật sư! xin luật sư giải đáp giúp tôi câu hỏi: Tôi đang có dự định mua một mảnh đất và đã tìm được mảnh đất ưng ý vừa với túi tiền của mình. Nhưng tôi đang băn khoăn là: trong Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) có ghi: Đất dịch vụ; sử dụng riêng. Mục đích sử dụng là: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Thời hạn sử dụng: lâu dài. Xin Luật sư cho tôi biết: Như vậy, mảnh đất ấy bây giờ tôi làm đất ở lâu dài có được không? hay phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở? phí chuyển đổi là bao nhiêu? Nếu không chuyển đổi thì khi nhà nước thu hồi thì tiền đền bù như thế nào có giống đất thổ cư không? mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư. Tôi xin trân trọng cám ơn.

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

.....

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;...”

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật này:  

“2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

...

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;”.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn có ghi: đất dịch vụ và mục đích sử dụng đất: là cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp. Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 10 nêu trên thì đất mà bạn đang muốn mua là đất phi nông nghiệp. Do đó, để mảnh đất đó trở thành đất ở lâu dài thì anh phải chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013:

“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Tuy vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở lâu dài và trường hợp việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp thì căn cứ theo quy định tại điểm d và đoạn 1 điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

"d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.”

“ c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”

thì bạn không phải nộp phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu không thuộc trường hợp trên bạn phải đóng tiền sử dụng đất theo mức chênh lệch giữa 2 loại đất sau đó nhân với diện tích chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất đều phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng theo quy định của pháp luật nếu có đủ điều kiện được bồi thường (Điều 75 Luật đất đai năm 2013). Nhà nước thu hồi đất của bạn là đất phi nông nghiệp là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 80 Luật đất đai năm 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.”

và loại đất nếu được bồi thường của bạn không phải là đất sử dụng có thời hạn thì bạn sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng khi có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, bạn không được bồi thường về đất khi thỏa mãn quy định tại Điều 82 Luật này:

“1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp:  ( Tổng đài luật sư trực tuyến 1900.6169 )

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chuyển đổi mục đích sử dụng và bồi thường đối với đất phi nông nghiệp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv. Bùi Thị Thảo - CÔNG TY LUẬT MINH GIA.