Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đât ở để xây nhà

Kính chào Luật sư,  hiện tại tôi đang có một số vấn đề mong Quý luật sư giúp tôi giải đáp. Trước đây, bố tôi có viết giấy tay về việc cho tôi một mảnh ruộng cho tôi vào năm 1997. Mảnh ruộng này được nhà nước cấp cho bố tôi, chồng tôi có lên cơ quan nhận địa chỉ mảnh rộng nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, gia đình tôi có sử dụng để trồng lúa một thời gian, nhưng do một số lý do nên vợ chồng tôi không sử dụng nữa và chỉ để trống như vậy mà không có đi gia hạn quyền sử dụng đất (từ năm 2005 đến 2019). Bây giờ, bố mẹ tôi đã mất hơn 3 năm, vợ chồng tôi muốn xây dựng một ngôi nhà trên mảnh đất này, nhưng do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không biết cách chuyển đất ruộng thành đất ở. Vậy bây giờ chúng tôi phải làm thế nào để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Chỉ có giấy tặng cho quyền sử dụng đất thì có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Làm thế nào để đăng ký chuyển đất trồng lúa sang đất ở? Có cần phải đăng ký chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, rồi chuyển tiếp sáng đất nông nghiệp thì mới được chuyển sang đất ở không? Kính mong Quý luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau

Đối với trường hợp này vì chưa cung cấp đủ thông tin về thửa đất này có quyết định thu hồi hay chưa nên chúng tôi có thể tư vấn chia thành hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Trong thời hạn từ năm 2005 đến năm 2019 phòng địa chính còn ghi nhận quyền sử dụng đất của gia đình và chưa có quyết định thu hồi đất.

Căn cứ theo Khoản 01 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai quy định như sau:

“Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn kiến với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất Đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn có viết giấy tay để lại cho bạn mảnh ruộng năm 1997 là khoảng thời gian trước ngày 01 tháng 01 năm 2008. Căn cứ quy định trên thì bạn có thể ra UBND xã xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất như sau:

"1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Bạn có quyền nộp đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất trước khi hết hạn sử dụng là 06 tháng và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để được xem xét gia hạn. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; Nếu đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

Người sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Thời hạn sử dụng đất được gia hạn là 50 năm (Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).

*Chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Theo thông tin anh cung cấp thì anh muốn xây dựng nhà cửa trên mảnh ruộng do bố anh tặng cho. Như vậy để có thể xây dựng nhà ở trên đất thì anh phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp chuyển sang đất ở.

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”

 
Do vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấttheo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 : “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”
 
Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"

 Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải cần có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi  thì mới  được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
 

Trường hợp thứ 2: Trong thời hạn từ năm 2005 đến năm 2019 phòng địa chính không ghi nhận quyền sử dụng đất của anh do bị thu hồi đất vì vi phạm trường hợp tại Điểm h Khoản 01 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013

“h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;”

Như vậy nếu mảnh ruộng của anh bị thu hồi đất thì anh sẽ không thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât và không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp suy ra không thể chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở để xây nhà.

Trân trọng 

Phòng Luật sư tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia.