Chủ bán đất cũ tranh chấp đất với người nhà thì người mua đã có sổ đỏ có chuyển nhượng được không?

Nội dung tư vấn: Kính chào luật sư!Tôi xin trình bầy với luật sư một việc như sau:Năm 2009 nhà tôi mua 1 mảnh đất 60m2 của sổ đỏ 200m2 , đã sang tên chính chủ cho vợ chồng tôi, Năm 2018 nhà tôi bán mảnh đất này và đã làm hợp đồng công chứng ở phòng công chứng, nhưng đến ngày hẹn lấy sổ người mua đất mới không lấy đc sổ lý do vì trong thửa đất có đơn kiện từ xã nên phòng tài nguyên không giao  sổ cho họ. Nguyên nhân đơn kiện này là người nhà của chủ cũ kiện người chủ cũ chứ ko phải kiện nhà tôi. Vì đơn kiên này diễn ra sau khi nhà tôi nhận sổ đỏ từ chủ cũ. Vậy luật sư cho tôi hỏi, nhà tôi phải làm như thế nào, về luật nhà tôi đã đc đứng tên sổ đỏ trêm mảnh đất 60m này thì nhà tôi có quyền mua bán hay làm bất cứ việc gì chứ ạ, Rất mong phản hổi từ phía luật sư. Trân trọng!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013  như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp này của bạn, Luật đất đai năm 2013 có quy định điều kiện để được chuyển nhượng là không có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, đối với trường hợp này của bạn đất hiện đang có sự tranh chấp giữa người nhà và chủ cũ bán đất cho bạn. Do đó đến ngày hẹn lấy sổ người mua đất mới không lấy được sổ lý do vì trong thửa đất có đơn kiện từ xã nên phòng tài nguyên không giao  sổ là hoàn toàn dựa trên cơ sở đất hiện đang có tranh chấp giữa chủ cũ bán đất với người nhà là hoàn toàn có căn cứ pháp luật.

Do đó, để chuyển nhượng được quyền sử dụng đất cho người mua đất mới thì trước hết phải giải quyết được tranh chấp đất giữa chủ cũ với người nhà. Do bạn không nói rõ cho nên không biết được tranh chấp giữa chủ cũ bán đất với người nhà là tranh chấp gì. Do đó, nếu trong khoảng thời gian 45 ngày hòa giải không thành tại UBND xã hết thời hạn họ cũng không gửi đơn ra Tòa án để giải quyết thì xác định đây là đất không có tranh chấp bạn có thể tiếp tục hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người mua đất mới. Còn nếu như chủ bán đất cũ và người nhà gửi đơn ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp thì bạn phải đợi quyết định của Tòa án. Sau khi đã có quyết định của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp và Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng của bạn với chủ bán đất cũ là hợp pháp thì bạn có thể hoàn thành nốt thủ tục còn lại sang tên sổ đỏ sang cho người mua đất mới.

Trân trọng!

CV tư vấn: Vi Thị Huyền-Luật Minh Gia.