Vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi mua bán BĐS

Kính gửi Luật Sư! Xin nhờ Luật Sư tư vấn giúp em về giao dịch dân sự và tranh chấp đất đai. Chuyện vào ngày 5/8/2005 Ông Nội của em có bán cho Ông T 5,200m2 đất nông nghiệp. Tổng giá trị là 104,111,000đ, hai bên lập hợp đồng giấy viết tay không có công chứng, chỉ có cha em và các cô của em ký tên và có bên thứ ba ký xác nhận, nhưng có cán bộ địa chính ở xã vào đo đạt để tách phần 5,200m2 ra cho ông T. Ông T chỉ giao 86,000,000đ số tiền còn lại sau khi làm chuyển nhượng xong sẽ trả đủ. Lúc đó Ông nội em có đưa sổ Đất trên cho ông T làm chuyển nhượng nhưng đến hiện tại cũng đã 11 năm mà Ông T cũng chưa làm thủ tục chuyển nhượng số đất trên và số tiền còn lại cũng chưa thanh toán đủ, đất thì ông T cũng đã canh tác suốt thời gian qua. Năm 2014 ông Nội em mất, năm 2015 ông T bán lớp đất mặt cho người mua để sản xuất gạch của 5,200m2 đất trên với giá 35 triệu đồng. Đến 2016 cha em đứng quyền thừa kế và đã làm thủ tục đứng tên sở hữu số đất trên. Xin Luật Sư tư vấn giúp em là:

- Cha em có thể yêu cầu hủy bỏ giao dịch trên và trả tiền 86,000,000đ ngược lại cho Ông T để lấy lại 5,200m2 đất lại được không.

- Việc ông T bán lớp đất mặt với giá 35 triệu đồng có vi phạm pháp luật không khi quyên sở hữu trên sổ đất vẫn thuộc về gia đình em vì ông tiêu chưa hoàn thành nghĩa vụ của bên mua.

Kính xin quý Luật Sư giúp đỡ gia đình em. Em xin trân trọng cám ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với tình huống của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Theo thông tin cung cấp thì thì giao dịch dân sự trên được ký kết vào tháng 8/2005 như vậy sẽ được Bộ luật dân sự năm 1995 Điều chỉnh. Theo đó đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất  thì tại Điều 691 BLDS 1995 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Như vậy, muốn hợp đồng chuyển quyền trên có hiệu lực thì cần phải tuân thủ về hình thứ. Tức là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông nội bạn và ông T phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thì hợp đồng trên chỉ được viết tay mà không đi công chứng nên đã vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đât.

Thứ hai, xử lý hợp đồng vô hiệu

Tại Điều 146 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

"1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật."

Như vậy, bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán này là vô hiệu. Như vậy, thì hai bên tức là ông nội bạn và ông T phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể ông nội anh nhận lại 5200 m2 và phải hoàn trả cho ông T số tiền mà ông nội bạn đã nhận.

Thứ ba, Về viêc ông T bán lớp đất mặt cho người khác có hợp pháp không?

Trong trường này, thì ông T vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mảnh đất vẫn hoàn toàn thuộc quyền sử hữu của gia đình bạn thì trong trường hợp này việc mua bán giữa ông T với người thứ ba hoàn toàn trái pháp luật bởi vì quyền sở hữu mảnh đất trên vẫn thuộc của gia đình bạn và ông T vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mình mua nên ông T vẫn chưa là chủ sở hữu đối với phần đất trên thì theo quy định Theo quy định tại Điều 30 Luật đất đai năm 1993 quy định như sau:

" Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp."

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !

CV tư vấn: Đào Thị Trà - Luật Minh Gia