Tư vấn về vấn đề sở hữu chung

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Ông nội tôi có 8 người con (trong đó có 3 người định cư nước ngoài). Năm 2001, ông nội và bà nội cùng ký cho tặng tài sản cho ba tôi và một người chị lớn.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm hai người là ba tôi và người chị lớn.GCNQSDĐ được cấp,chứng nhận tại phòng công chứng số 1 tp.hcm. Từ năm 2014,người chị lớn cùng đứng tên sở hữu và 6 anh em còn lại yêu cầu ba tôi ký lại cho 8 người cùng sở hữu. Ba tôi không đồng ý. Yêu cầu đó được đưa ra rất rất nhiều lần gần như mang tính ép buộc.Họ còn doạ rằng sẵn sàng chi 200 triệu để kiện ra toà và khẳng định rằng ba tôi sẽ "mất trắng". Vậy trường hợp này ba tôi phải bảo vệ quyền lợi của mình như thế nào?.Và nếu ba tôi muốn cho tặng lại cho con mình có được không?Xin trân thành cảm ơn và mong nhận được sự tư vấn của luật sư.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Năm 2001, ông nội và bà nội của bạn đã ký cho tặng tài sản cho ba của bạn và một người chị lớn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp chứng nhận và đứng tên 2 người. Do đó, 2 người cùng là chủ sở hữu tài sản và tài sản này thuộc sở hữu chung.

Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Bạn không nói rõ là ông bà bạn có chia cụ thể tài sản theo từng phần xác định cho ba bạn và người chị lớn hay không. Do đó, chúng tôi chia ra 2 trường hợp như sau:

- Nếu ba bạn và người chị lớn được chia cụ thể từng phần (ví dụ: ba bạn 1/3 căn nhà, người chị 2/3 căn nhà...), thì sở hữu này thuộc sở hữu chung theo phần. Căn cứ theo quy định tại điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 thì trong trường hợp này, ba bạn có quyền tặng lại cho con mình phần sở hữu của ba bạn,

“Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

- Nếu ba bạn và người chị không được chia cụ thể từng phần thì sở hữu này thuộc sở hữu chung hợp nhất. Đối với loại sở hữu này, các chủ sở hữu có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp này, việc định doạt tài sản sở hữu chung của chủ sở hữu được Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

Do đó, người chị nếu muốn cho 6 người anh em khác cùng sở hữu căn nhà thì phải hỏi ý kiến của ba bạn và ba bạn hoàn toàn có quyền không đồng ý. Nếu ba bạn muốn tặng lại cho con thì cũng phải có sự đồng ý của người chị. Tuy nhiên, ba bạn có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu những người đó đe dọa ảnh hưởng đến quyền lợi của ba bạn bằng các biện pháp theo Điều 164 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”