Tư vấn về trường hợp ủy quyền giữ hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Nội dung câu hỏi: em muốn hỏi một vài vấn đề 1. Bà nội em đã đưa giấy tờ nhà cho một người bà con giữ hộ (bà em là chủ sở hữu). Nhưng khi bà em đi đòi lại thì người đó không trả. Theo em được biết thì bà em và người đó không ký kết giấy tờ, văn bản gì hết.Bây giờ có cách nào để đòi lại được không ạ? Trường hợp này có được xem là chiếm đoạt tài sản không ạ? Có thể khởi kiện được không ạ? 2. Nếu người đó cầm giấy tờ đi vay ngân hàng thì trường hợp này giải quyết như thế nào ạ? 3. Nếu bây giờ nhà em báo mất và đi làm lại mà không được sự đồng ý của bà em thì có làm lại được không ạ? Anh, chị có thể tư vấn giúp em để giải quyết những trường hợp này được không ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau :

Bà bạn có thể lấy lại giấy tờ nhà nhờ giữ hộ từ một người khác như thế nào?

Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền:

"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thời hạn ủy quyền:

"Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền."

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015, Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên nên việc bà bạn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người khác giữ và người này đã đồng ý giữ hộ mặc dù hai bên không giao kết hợp đồng ủy quyền bằng văn bản thì vẫn được coi là hai bên đã thỏa thuận giao kết hợp đồng ủy quyền. Trường hợp  Việc ủy quyền thực hiện trong thời hạn  theo thỏa thuận trong giao kết, nếu hai bên không thỏa thuận về thời hạn thì áp dụng thời hạn là 01 năm theo quy định của Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015. Bà bạn có thể lấy lại giấy tờ trong trường hợp hết thời hạn hợp đồng ủy quyền hoặc đơn phương chấm dứt ủy quyền theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền: 

"1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý….”

Bà bạn là người ủy quyền nên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào và theo từng trường hợp mà có thể có các hậu quả pháp lý khác nhau từ việc chấm dứt đó. Nếu bà bạn và người giữ sổ đỏ thỏa thuận việc thực hiện ủy quyền có thù lao thì phải trả thù lao và bồi thường thiệt hại nếu thực tế có thiệt hại xảy ra, nếu việc thực hiện công việc ủy quyền không có thù lao thì phải báo trước cho người đang giữ sổ đỏ một khoảng thời gian hợp lý. Khi đã thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật mà người đó vẫn không trả giấy tờ nhà cho bà bạn thì bà bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện nơi họ đang cư trú để yêu cầu người đó thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản khi hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt.

Thứ hai, việc giữ sổ đỏ có được coi là chiếm đoạt tài sản không?

Giấy tờ về quyền sở hữu nhà chỉ ghi nhận quyền sở hữu nhà nên việc cố tình không trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không cấu thành các tội về xâm phạm quyền sở hữu quy định trong Bộ luật hình sự. Tuy nhiên bà bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết việc buộc thực hiện việc trả lại đối tượng của hợp đồng ủy quyền khi hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt.

Thứ ba, nếu người đang giữ hộ sổ đỏ cho bà bạn đem giấy tờ nhà thế chấp để vay tiền thì giải quyết thế nào?

Khoản Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Căn cứ Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì việc thế chấp tài sản là việc chủ sở hữu của tài sản dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính người đó như vậy nếu bên đó đã dùng giấy tờ nhà để thế chấp thì bà bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân quận huyện nơi có nhà tuyên hủy hợp đồng thế chấp đó.

Thứ tư, gia đình bạn có thể báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm lại khi không có sự đồng ý của bà có được không?

Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất:

“1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Khi mất giấy tờ nhà thì bạn có thể khai báo với Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để niêm yết thông tin tại trụ sở và sau đó phải đăng tin thông báo về việc mất. Sau khi không có thông tin về việc có người đang giữ giấy chứng nhận thì sẽ được nộp hồ sơ để đề nghị cấp lại. Trường hợp của bà bạn, thực tế giấy chứng nhận không mất mà hiện tại đang có người giữ thì bạn không thế xin cấp lại trong trường hợp sổ đã mất. Vì vậy có thể yêu cầu người đang giữ trả lại, nếu không trả lại thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Những người khác không có quyền làm thủ tục xin cấp lại khi không có sự ủy quyền của bà vì đây là quyền sử dụng đất của bà.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia