Tư vấn chậm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng

Câu hỏi: Chào luật sư Tôi có khoản nợ cá nhân như sau:

1. Năm 2010 tôi có chung tiền mua đất với 1 người (nay là cọc chèo) khi đó cũng khá tin tưởng nhau nên tôi chuyển tiền dù mảnh đất đó không có tên tôi nhưng trong các thư qua lại người đó có xác nhận việc đó...đến năm 2016 tôi có việc gia đình cần bán đi lấy tiền cho việc người đó đồng ý mua lại tuy nhiên mới chỉ đưa 100 triệu / tổng số 250 triệu và hẹn cuối năm 2016 trả (qua trao đổi mail + tin nhắn tôi vẫn đang lưu) nhưng đến nay sau vài lần hẹn vẫn chưa trả.

2. Là tiền thuê nhà quý 3/2017 của người đó đến nay mới chỉ trả được 5 triệu / 35 triệu mà theo hẹn 10/10/2017 trả hết. Tôi cũng đòi vài lần và người đó cũng hứa hẹn trả nhưng tới thời gian thì lại lấy nhiều lý do và đến giờ chưa trả được gì ngoài 5 triệu. Tất cả các tin nhắn cũng như thư liên quan tôi đều lưu.

Tôi muốn hỏi luật sư trường hợp này tôi có thể khởi kiện ra tòa hay là thuê công ty đòi nợ. Mong sớm hồi đáp. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luât dân sự đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về khoản nợ tiền thuê nhà:

Căn cứ Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Như vậy, khi bạn cho người khác thuê nhà thì bạn cần làm hợp đồng thuê tài sản với người đó theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Sau khi đã giao kết hợp đồng thuê tài sản thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê.

Căn cứ quy định tại Điều 481, Bộ luật dân sự 2015 về Trả tiền thuê:

“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, sau khi giao kết hợp đồng cho thuê tài sản, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thoả thuận. Trong trường hợp bên thuê nhà cố tình không trả đủ và đúng số tiền thuê nhà vào thời hạn phải trả theo thoả thuận thì bạn là bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án giải quyết vấn đề vi phạm hợp đồng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015  thì bạn có thể kiện bên thuê tại tòa án nhân dân nơi bên thuê cư trú hoặc tòa án nơi bạn cư trú nhưng phải thỏa thuận bằng văn bản với bên bị đơn là bên thuê.

Vậy nên,  đối với cả hai trường hợp này bạn đều có quyền khởi kiện ra tòa theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về khoản nợ chung tiền mua đất:

Căn cứ quy định tại Điều 209, Bộ luật dân sự 2015 về Sở hữu chung theo phần:

“…2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

..3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán …”

Theo như bạn cung cấp, bạn đã bán phần quyền sở hữu của mình cho chủ sở hữu còn lại. Tiếp đó, bạn có cho người chung tiền mua đất nợ với số tiền là 250.000.000 đồng và có hẹn cuối năm 2016 trả. Tuy nhiên hiện nay thì người đó mới chỉ đưa 100 triệu và không chịu chi trả phần nợ còn lại đã vay. Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận, thống nhất giữa các bên, trong đó có các quy định ràng buộc về quyền về nghĩa vụ của bên vay và bên cho vay. Căn cứ Điều 463, Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng vay tài sản:

“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bên vay tài sản buộc phải trả nợ cho bên cho vay khi đến kỳ hạn chi trả. Căn cứ Điều 470, Bộ luật dân sự 2015:

"1. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý, còn bên cho vay chỉ được đòi lại tài sản trước kỳ hạn, nếu được bên vay đồng ý.

2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Như vậy, trong trường hợp này, bạn hoàn toàn toàn có quyền khởi kiện người đó ra tòa án nhân dân quận/huyện nơi người đó đang sinh sống yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Khi khởi kiện tại tòa, bạn cần cung cấp chứng cứ chứng minh về việc vay và cho vay giữa hai bên. Tòa sẽ xác minh quan hệ vay nợ đó có đúng hay không. Nếu đúng như những gì bạn trình bày, tòa sẽ yêu cầu người kia trả lại khoản tiền vay cho bạn. Trong trường hợp người đó không đủ khả năng trả tiền cho bạn thì tòa sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án buộc người đó phải trả nợ.

Trân trọng.