Trao đổi đất ruộng bằng hợp đồng miệng

Nội dung câu hỏi: Cha mẹ tôi mất từ khi tôi còn bú, tôi được ông bà ngoại đem tôi về nuôi cho đến lớn, khi lớn lên tôi được ông ngoại gã lấy chồng, ông ngoại rất thương tôi nên không gã đi mà bắt rễ. đến năm 1989 ông ngoại chia ruộng cho tôi làm với diện tích đất là 4.400m2. Sau đó tôi xin ông ngoại đối đất ruộng để tôi lấy miếng cù ở gần nền nhà tôi sang nhượng cho tiện. Tôi cùng ông ngoại thỏa thuận đổi đất ruộng 500m2 cho ông ngoại tôi lấy miếng cù khoảng 500 m2 từ năm 1994 cho đến nay. Đến năm 2000 thì ông ngoại tôi mất, từ đó đến nay tôi vẫn sử dụng miếng đất đó. Cho đến năm nay Dì của tôi đòi lại miếng đất cù mà trước đây ông ngoại đã đổi cho tôi. Vậy tôi xin hỏi? Thời gian đổi đất đã hơn 20 năm. Vậy Dì của tôi có được đòi lại miếng đất cù đó không?


Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến cho Công ty Luật Minh Gia. Về vấn đề của bạn, Luật Minh Gia xin được giải đáp như sau:
 

Bạn cần kiểm tra lại việc bạn được ông chia đất và sau đó bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hay ông chỉ ủy quyền cho bạn sử dụng. Nếu việc được ông chia đất chỉ là ông ủy quyền để bạn sử dụng hoặc là tài sản chung của ông bà thì bạn không có quyền sử dụng đất vì việc ông tặng cho chưa có sự đồng ys của bà là không . Và phần đất bạn đang canh tác đã được đổi của ông được xác định là di sản thừa kế của ông và những người thừa kế của ông sẽ có quyền thừa kế mảnh đất.

Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định:

“1- Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”

Căn cứ Điều 3 Luật đất đai năm 1993 thì cá nhân có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì đây là tài sản của bạn, thời điểm năm 1994 khi đổi đất cho ông và canh tác từ thời điểm đó đến giờ không tranh chấp với ai thì dì không thể đòi lại mảnh đất.

Ngoài ra bạn có thể căn cứ Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để yêu cầu công nhận việc đổi đất từ năm 1994 vì dựa trên sự tự nguyện của hai bên và phù hợp với thực tế. Nội dung án lệ như sau:

“[1]... Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.

[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Trao đổi đất ruộng bằng hợp đồng miệng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV Nguyễn Thanh Quý – Công ty Luật Minh Gia