Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người

Nội dung câu hỏi: Mình có câu hỏi như sau: Tỉ lệ góp vốn mua đất đai và tài sản hình thành trên đất đai như sau: Anh A: 11,5% Chị B (vợ Anh A): 11,5% Cô C (em ruột anh A): 77% Sổ đỏ mang tên 3 người: Một nửa đứng tên cô C Nửa còn lại đứng tên vợ chồng anh A (anh A và chị B). Trong một nửa còn lại mang tên vợ chồng anh A (anh A và chị B) thì tỉ lệ như sau:  Anh A: 23% (11,5% của toàn bộ)  Chị B (vợ anh A): 23%(11,5% của toàn bộ)  Cô C (em ruột anh A): 54%(27% của toàn bộ)Trong nửa của vợ chồng Anh A chị B có những giấy tờ sau:

+ giấy xác nhận số tiền của anh A: 23%

+ giấy xác nhận tiền của chị B (vợ anh A): 23%

+ giấy vay nợ cô C: 54% (27 % của toàn bộ). Anh A nhận trả toàn bộ nợ (cả anh A và chị B kí tên)

+ Giấy vay có điều khoản nợ Cô C :(Chỉ có anh A kí tên) như sau:* Trong trường hợp anh A chết nếu chưa trả được số vay của cô C thì số tiền 54% kia sẽ được tính vào phần đất đai theo giá mua ban đầu.

Vậy câu hỏi mình mong công ty tư vấn giúp mình là:

1: Giấy vay nợ riêng chỉ có anh A kí tên với cô C (không có chị B vợ anh A kí tên) có hiệu lực khi ra pháp luật hay không khi anh A chết?

2: trong trường hợp cô C muốn vay vốn ngân hàng Anh A đồng ý cho cô C vay. Còn vợ anh A là chị B có 11,5 % tài sản lại không đồng ý kí tên cho cô C vay. Thì cô C phải làm thế nào?

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, với khoản nợ chỉ do anh A ký tên.

Khi một cá nhân chết, tư cách chủ thể của họ bị chấm dứt hoàn toàn, kể cả các quan hệ về hôn nhân, tài sản…. Do đó trong trường hợp này, nếu sau khi anh A ký riêng với chị C thỏa thuận về vấn đề trả nợ mà anh A chết thì thỏa thuận này giữa anh A và chị C chấm dứt, thỏa thuận này không còn hiệu lực do một bên trong quan hệ không còn. Với phần nợ còn lại của anh A, chị B vẫn có thể phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả nếu việc ký thỏa thuận vay nợ của anh A thuộc các trường hợp quy định tại Điều 27, Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình có quy định về trách nhiệm liên đới của vợ chồng như sau: “1. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này.

2. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ quy định tại Điều 37 của Luật này.”

Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình quy định về nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng như sau:

“Vợ chồng có các nghĩa vụ chung về tài sản sau đây:

1. Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm;

2. Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình;

3. Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung;

4. Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình;

5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường;

6. Nghĩa vụ khác theo quy định của các luật có liên quan.”

Tuy nhiên, do trong quá trình mua bán các bên đã thỏa thuận anh A sẽ trả toàn bộ số nợ nên trong trường hợp này, nếu việc vay nợ thuộc trường hợp quy định tại Điều 27, Điều 37 Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì chị B cũng không có trách nhiệm chi trả sau khi anh A chết.

Nếu anh A chết thì phần đất đứng tên anh A sẽ trở thành di sản thừa kế và những người thừa kế di sản của anh A có nghĩa vụ thanh toán số nợ còn lại của anh với chị C theo quy định tại Khoản 1 Điều 165 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại: “ Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Thứ hai, với vấn đề vay vốn ngân hàng.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, cả vợ chồng anh A và chị C đều đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trong trường hợp này cả ba người đều là đồng sở hữu do đó nếu chị C muốn dùng mảnh đất này thế chấp để vay vốn ngân hàng thì phải được sự đồng ý của chị B, nếu chị B không đồng ý thì chị C không thể tự ý mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp. Nếu chị C muốn thế chấp được quyền sử dụng phần đất của mình với ngân hàng thì phải làm thủ tục tách thửa, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác theo quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013. Điều 167 quy định như sau:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Nguyễn Nhàn - Luật Minh Gia