Quyền đối với bất động sản liền kề

Năm 2006 bố tôi mất, trước đó năm 2005 ông có bán cho đứa cháu là con chị tôi một mảnh đất sau nhà tôi, nhưng đường vào mảnh đất đó phải qua ngõ và nhà tôi. Nhưng thời gian này tôi đang làm thẻ đỏ thì bên tư pháp nói con bố tôi phải kí đơn, chị tôi không chịu kí vì đứa con muốn có đường đi mà chỉ muốn đổi đất chứ không muốn đền bù tài sản có trên đất đổi. Vậy nên tôi muốn hỏi 4 vấn đề: 1. nhiều lần nhà đất của xã về giải quyết vấn đề đường đi và họ nói mua đất phải có đường đi và muốn nhà tôi mở 2m đường đi cho con chị tôi và họ nói đó là quy định pháp luật? Vậy đó có phải là sự thật không? 2. vì tôi đã ở đây lâu, hơn nữa tôi ở là tôi có lo giỗ, trong khi bố tôi ở sát nhà tôi thì ông bán đất, ông phải mở đường cho con chị tôi vào đất của ông chứ sao lại vào phía bên tôi, nhưng bên tôi thoáng đường và rộng hơn nhưng có tài sản trên đất rồi, còn bên bố tôi thì không. Vậy con chị tôi sẽ được ưu tiên chọn bên nào? 3. Nếu chị tôi không kí đơn thì còn cách nào làm thẻ đỏ không? (mẹ tôi còn sống nhưng không muốn mất lòng con cháu nên không kí bất cứ giấy tờ nào cho tôi) 4. Nếu tôi không có thẻ đỏ sau này cháu tôi muốn tôi mở đường tôi không mở có được không? vì vẫn còn có cách mở đường bên nhà bố tôi. Và sau này nhà nước mở đường tôi có nhận được 100% tiền đền bù không? và tờ giấy cho đất trên có sửa như tôi đã trình bày liệu có giá trị pháp luật không?

Trả lời câu hỏi tư vấn: Cám ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Luật Minh Gia. Yêu cầu của anh được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc tô lại số liệu trên hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị mờ.

Theo như quy định của pháp luật thì anh không được tô lại những chỗ bị mờ như vậy. Anh phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền và xác nhận lại nội dung hợp đồng chứ không được tự ý tô lại những chữ trong hợp đồng bị mờ. Nếu có tranh chấp về việc tẩy xóa tô sửa lại hợp đồng thì phải có cơ sở để chứng minh 200m2 đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của anh. 

Thứ hai, Về việc mở lối qua bất động sản liền kề

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

 Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Điều 254. Quyền về lối đi qua

 1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo như quy định trên mặc dù một người không phải là chủ sở hữu đối với bất động sản nhưng vẫn có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp của anh vì có một mảnh đất của đứa cháu được bố anh bán nhưng đường vào mảnh đất đó phải qua ngõ vào nhà anh nên để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu có đất bị vây bọc anh thì bắt buộc phải mở đường sang đất nhà anh hoặc đất nhà bố anh. Tuy nhiên pháp luật có quy định “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.” Như vậy anh khi có tranh chấp về mở lối đi anh phải chứng minh lối mở lối đi sang đất nhà bố anh sẽ thuận tiện, hợp lý và thiệt hại gây ra ít hơn so với mở lối đi sang bên đất nhà anh. Nếu không chứng minh được thì anh bắt buộc phải mở lối đi cho chủ sở hữu có bất động sản bị vậy bọc.

Về vấn đề đền bù, Vì mảnh đất ban đầu khi chưa cho anh và bán cho người cháu thì đây là mảnh đất thuộc quyền sở hữu của bố anh nên thuộc trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu thuộc Khoản 3 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. Như vậy mở lối đi qua bất động sản liền kề là nghĩa vụ của chủ sở hữu đất có bất động sản bị vậy bọc và trường hợp này người cháu sẽ không phải đền bù.

Thứ ba, Về thủ tục cấp sổ đỏ

Theo như những gì bạn cung cấp thì “thời gian này tôi đang làm thẻ đỏ thì bên tư pháp nói con bố tôi phải kí đơn, chị tôi không chịu kí” Như vậy sẽ xảy ra 2 trường hợp.

Trường hợp 1: Mảnh là tài sản chung của hộ gia đình và bố anh là người đại diện đứng tên.

Trường hợp này thì cơ quan nhà nước yêu cầu phải có chữ kí của các con của bố anh là hoàn toàn phù hợp vì đây là tài sản chung của hộ gia đình nên mọi thành viên đều có quyền sử dụng mảnh đất. Phải có xác nhận của chị anh thì anh mới tiến hành được các thủ tục cấp sổ đỏ tiếp theo. Trường hợp này anh nên thỏa thuận với chị mình về việc mở đường đi qua bất động sản liền kề và việc kí vào văn bản xác nhận. Anh nên cân nhắc lợi ích của cả 2 bên và tình cảm chị em trong gia đình để có cách ứng xử phù hợp.

Trường hợp 2: Bố anh là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng mảnh đất.

Trong trường hợp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi làm thủ tục cấp sổ mà bắt buộc phải có chữ kí của chị anh thì không hợp pháp vì chị anh không có quyền và nghĩa vụ gì liên quan đến mảnh đất này. Anh có thể khiếu nại đến cơ quan ra quyết định đó để yêu cầu xem xét và giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv Trần Như Quỳnh - Luật Minh Gia