Mua bán nhà ở đang còn thời hạn cho thuê với bên thứ ba

Hỏi: Nhưng khi tôi mua nhà thi ông T ko chịu bàn giao nhà, mà giấy chứng nhận thì đang chờ Ủy ban nhân dân quận cấp lại và nộp thuế. Vậy cho tôi hỏi nêu bây giờ tôi nộp đơn báo chính quyền thì việc làm sổ đỏ có ảnh hưởng gì không? Và theo quy định pháp luật việc này bên nào phải chịu trách nhiệm?
 
Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty, trường hợp của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:
 
Trong tình huống của anh/chị, có các trường hợp sau có thể xảy ra:
 
Thứ nhất, trong hợp đồng thuê nhà giữa bà D và ông T có điều khoản quy định về việc ông T nộp tiền nhà chậm trong thời gian quy định thì hợp đồng thuê nhà bị hủy bỏ và thực tế ông T đã vượt quá thời gian quy định đó. Như vậy, anh/chị hoàn toàn có thể yêu cầu ông T thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thuê nhà đã kí giữa hai bên. Trong trường hợp ông T cố tình không chịu bàn giao nhà, anh/chị có thể khởi kiện Tòa án về vấn đề này. Trong trường hợp này, ông T là người phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
 
Thứ hai, trong hợp đồng thuê nhà giữa bà D và ông T không có điều khoản như đã nêu trên thì theo Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định:
 
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
 
Như vậy, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn hiệu lực giữa bà D và ông T thì khi được cấp Giấy chứng nhận, anh vẫn phải cho ông T thuê nhà theo hợp đồng đến hết thời hạn, trừ trường hợp có sự vi phạm hợp đồng dẫn đến hợp đồng bị hủy bỏ hoặc hợp đồng thuê nhà đó không đúng quy định của pháp luật, hay hai bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, bà D là người phải chịu trách nhiệm do đã thông báo sai về tình trạng ngôi nhà.
 
Thứ ba, bà D bán nhà cho anh/chị nhưng đã không thông báo trước cho ông T theo Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014:
 
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
 
Lỗi trong trường hợp này thuộc về bà D vì đã không thông báo cho ông T về việc bán nhà theo quy định của pháp luật. Nếu sau khi ông T biết về việc bà D bán nhà mà có ý định mua thì ông D sẽ được ưu tiên mua lại ngôi nhà này so với anh/chị. Bà D phải trả lại số tiền đã nhận từ anh/chị và đền bù hợp đồng. Nếu ông D không có ý định mua hoặc sau thời hạn 30 ngày mà không mua thì hợp đồng giữa anh/chị và bà D là hợp pháp. Anh/chị có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa hai bên.
 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Mua bán nhà ở đang còn thời hạn cho thuê với bên thứ ba. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng