Kí kết hợp đồng nhưng không đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất có bị kết tội lừa đảo không?

Cho em hỏi là vào khoảng một thời gian trước gia đình em có gặp khó khăn về tài chính nên đã thế chấp căn nhà và hiện tại căn nhà đang được đứng tên dưới danh nghĩa của một người chú là em trai của bố. Hiện tại gia đình em có rao bán căn nhà và đạt được thỏa thuận nhất định với một cặp vợ chồng. Họ đã đặt cọc tiền mua nhà là 50 triệu và bố mẹ em là người đứng ra kí kết hợp đồng. Nay có một số trục trặc trong vấn đề giấy tờ nên gia đình muốn hủy hợp đồng, nhưng họ muốn kiện ra tòa vì không chấp nhận. Em muốn hỏi là bố mẹ em đứng ra kí kết hợp đồng nhưng không đứng tên căn nhà vậy khi ra tòa có bị kết tội lừa đảo không. Bởi vì căn nhà đó vẫn do gia đình em toàn quyền sử dụng do lúc đó gia đình đã nhờ người chú đứng tên. Em xin luật sư cho em một lời tư vấn rõ ràng. em cảm ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn về công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất:

Chú của bạn là người đang được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền SDĐ, như vậy, theo pháp luật, chú bạn là chủ sở hữu của mảnh đất, là người có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với mảnh đất, trừ trường hợp giữa nhà bạn và chú có thỏa thuận hoặc có căn cứ hợp pháp chứng minh căn nhà là của gia đình bạn nhưng nhờ chú bạn đứng tên.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, gia đình bạn không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đối với căn nhà trên, chính vì thế, hợp đồng mua bán nhà mà gia đình bạn đã kí là hợp đồng vô hiệu do không đáp ứng yêu cầu về chủ thể.

Thứ hai, về hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu

Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ các bên không được pháp luật thừa nhận.

Nếu hợp đồng chưa thực hiện thì các bên không thực hiện nữa và nếu đã thực hiện thì không tiếp tục thực hiện và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015, “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Gia đình bạn đã nhận đặt cọc 50 triệu, nên sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua nhà số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng. Ngoài ra, khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, Điều 131 BLDS 2015 cũng quy định “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, bên mua nhà hoàn toàn có thể yêu cầu gia đình bạn bồi thường thiệt hại cho mình bằng cách trả lãi theo quy định của pháp luật ngay cả khi hợp đồng có điều khoản miễn trừ trách nhiệm bồi thường.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Mai Thị Ngọc Mai - Luật Minh Gia