Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức

1. Luật sư tư vấn pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa bên mua và bên bán đã có sự tin tưởng mới kí vào giấy mua bán và không tiến hành công chứng, chứng thực. Thực tế cho thấy không ít những trường hợp xảy ra tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi bên bán lợi dụng sự tin tưởng của người mua để nhận tiền mua bán nhưng giấy tờ mua bán không đáp ứng được yêu cầu về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Việc mua bán bằng giấy viết tay rủi ro thường nghiêng về phía người mua. Người mua có thể phải đợi rất lâu mới có thể sang tên cho mình, thậm chí không sang tên được hoặc đang làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp. Có nhiều trường hợp chiếm đoạt số tiền mua bán nhưng không bàn giao đất cho người mua mà vẫn tiếp tục sử dụng.

Do đó, nếu không tự mình tìm hiểu các quy định của pháp luật, bạn cần hỏi bạn bè, người thân hoặc hỏi Luật sư để được hướng dẫn cụ thể. Để tìm hiểu cách xử lý với các trường hợp tranh chấp liên quan đến việc  mua bán đất đai bằng giấy viết tay, bạn hãy liên hệ Tổng đài Luật sư tư vấn Luật Minh Gia 1900.6169 để chúng tôi hướng dẫn, giải đáp cho bạn.

2. Tư vấn tính pháp lý của giấy tờ mua bán nhà đất viết tay

Câu hỏi tư vấn: Cơ quan tôi có một người đã bán nhà ở của mình cách đây 4 năm với giá 300 triệu đồng, chỉ có giấy viết tay thỏa thuận của vợ chồng người bán và người mua nhà nhất trí cùng ký, nhà đã giao và người mua nhà đã ở từ ngày đó. Đến nay, vợ chồng người bán nhà muốn đòi lại căn nhà đó với lý do việc mua bán chưa có xác nhận của chính quyền (chưa đủ thủ tục pháp lý theo quy định), muốn đòi đủ 500 triệu mới bán.

Tôi xin hỏi, như vậy người bán nhà có cấu thành tội lừa đảo hay không? việc đòi thêm tiền là đúng hay sai, có đòi được không và theo quy định của Luật hiện hành thì giải quyết như thế nào?

Trả lời Tư vấn: cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Khoản 1 Điều 22 luật nhà ở 2014 có quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc mua nhà của nhân viên cơ quan bạn đã vi phạm về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Căn cứ quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu” . Tuy nhiên quy định tại khoản 2 Điều 129 quy định về các trường hợp vi phạm về hình thức nhưng hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực, khoản 2 Điều 129 quy định:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trong trường hợp trên, nếu cả hai bên đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ (trả tiền và bàn giao nhà) thì có thể yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua nhà. Nếu được tòa án công nhận thì hợp đồng có hiệu lực như bình thường.

Căn cứ theo quy định này, bên kia không có căn cứ để yêu cầu bên mua nhà trả thêm tiền và theo quy định thì người mua nhà cần yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Về vấn đề bên bán nhà có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không? Theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cụ thể:

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ…”

Căn cứ vào quy định của pháp luật hình sự, để có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản cần người phạm tội có hành vibằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác. Như vậy, trong trường hợp trên bên bán có thể sẽ không phải chịu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.