Đảm bảo thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ

Việc tiếp tục trả tiền gói vay thì chủ sở hữu hiện tại vẫn đứng tên, còn tôi là người trả tiền. Vậy tôi muốn nhờ luật Minh Gia tư vấn: Nếu tôi và chủ sở hữu muốn thực hiện việc mua bán ở thời điểm hiện tại thì nên làm thế nào. Cần phải làm thoả thuận gì giữa 2 bên để những thoả thuận đó có tính pháp lý để không xảy ra tranh chấp. Những giấy tờ nào cần phải làm, những bên nào  phải tham gia mới có đầy đủ tính pháp lý.Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Đối với đất, nhà chung cư được xây dựng theo diện nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ của nhà nước, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người kia chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn. Bạn và người kia có quyền thỏa thuận giao kết một hợp đồng đặt cọc hoặc giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán theo quy định của pháp luật. 

Thứ nhất, hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc. Theo Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Trong hợp đồng đặt cọc hai bên sẽ thỏa thuận về thời điểm giao kế, thực hiện hợp đồng chính, quyền và nghĩa vụ của hai bên. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ hai, hai bên giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán. Theo đó hai bên sẽ thỏa thuận về đối tượng hứa mua, hứa bán, giá mua bán, quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của hai bên. Các điều khoản phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại nếu có.

Và hai bên có thể lập một thêm một văn bản thỏa thuận hoặc quy định thêm một điều khoản trong hợp đặt cọc hoặc hợp đồng hứa mua, hứa bán về việc bạn là người trả tiền vay vốn ngân hàng thay chủ sỏ hữu. Khoản tiền trả thay chủ sở hữu sẽ được xác định là tiền đặt cọc (trong hợp đồng đặt cọc) hoặc tiền trả trước (trong hợp đồng hứa mua, hứa bán) và bên chủ sở hữu nhà phải cam kết phải thực hiện giao kết hợp đồn chuyển nhượng ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để chắc chắn giá trị của hợp đồng, ràng buộc quyền và nghĩa vụ của hai bên thì hai bên có thể lập hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng hứa mua, hứa bán thành văn bản sau đó mang ra bên văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn. Khi bạn làm thủ tục công chứng thì giá trị của hợp đồng sẽ được đảm bảo cả về mặt nội dung, hình thức và ý chí của hai bên giao kết hợp đồng. Chứng thực thì được xác thực về mặt ý chí, chữ ký của hai bên, thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

Cv: Vũ Nga- Công ty Luật Minh Gia.