Có được chuyển quyền sử dụng đất cho con 2 tuổi không? Thủ tục thực hiện như thế nào?

1. Luật sư tư vấn Luật Dân sự

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp cha mẹ muốn chuyển quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên, tuy nhiên cha mẹ là người đại diện theo pháp luật cho con nên không thể trực tiếp thực hiện giao dịch này với chính mình. Điều này gây ra không ít khó khăn khi cha mẹ muốn chuyển quyền sử dụng đất cho con. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho con chưa thành niên

Câu hỏi tư vấn: Chào Luật sư! Tôi xin được Văn phòng Luật sư tư vấn một vấn đề như sau ạ: Họ và tên người xin tư vấn: Nội dung xin tư vấn: Gia đình tôi có 5 người con (2 trai, 3 gái). Trong đó con của vợ đầu là 1 trai, 3 gái (vợ cũ đã mất). Con vợ thứ 2: 1 con trai năm nay 2 tuổi. Hiện tôi có 1 mảnh đất và 2 căn nhà riêng biệt trên đất muốn chuyển cho 2 con trai. Nhưng con trai thứ 2 của tôi còn quá nhỏ. Vậy xin Văn phòng tư vấn cho tôi là nên giải quyết thủ tục theo hướng nào? Cho tặng hay chuyển quyền sử dụng. Nếu tiến hành thì cần những thủ tục và giấy tờ gì ạ? Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Nội dung tư vấn: Chào anh, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người chưa thành niên

Căn cứ thông tin anh cung cấp, anh muốn chuyển quyền sử dụng đất cho hai con trai, tuy nhiên hiện tại con trai thứ hai của anh mới chỉ 2 tuổi. Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

…”

Theo đó, con trai thứ hai của anh được xác định là người chưa thành niên và giao dịch dân sự của con trai anh sẽ do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Trong trường hợp này, người đại diện theo pháp luật của con trai thứ hai của anh là anh và người vợ thứ hai của anh theo quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

…”

Tuy nhiên, trong trường hợp này bên chuyển nhượng là anh còn bên nhận chuyển nhượng là con trai anh nên giao dịch này không thể xác lập được theo quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 141. Phạm vi đại diện

…

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

…”

Như vậy, anh không thể xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chính mình theo nguyên tắc nêu trên. Nếu anh vẫn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con trai 2 tuổi, anh có thể tham khảo một trong hai cách thức sau:

Một là, chuyển quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác, sau đó chủ thể này chuyển quyền sử dụng đất cho con trai anh.

Hai là, xác lập văn bản cam kết chuyển quyền sử dụng đất cho con trai anh khi con trai anh đủ 18 tuổi. Văn bản cam kết này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, trước tiên anh phải lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã. Sau đó, anh tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/NĐ-CP gồm:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Về thời hạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Có thể thấy, thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất không có nhiều điểm khác biệt. Điểm khác biệt duy nhất giữa hai thủ tục này đó là vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính, cụ thể là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Về thuế thu nhập cá nhân, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Còn đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì thuế suất đối với quà tặng được áp dụng theo biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%. Thu nhập tính thuế đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

…

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

…”

Về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Ngoài ra, nếu anh làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp dưới đây thì được miễn lệ phí trước bạ bởi khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC:

“Điều 5. Miễn lệ phí trước bạ

…

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Như vậy, anh có thể tham khảo thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đã được phân tích nêu trên để lựa chọn hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với trường hợp của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.