Hạn mức đất ở quy định thế nào? Cách xác định hạn mức đất ở?

1. Luật sư tư vấn xác định hạn mức công nhận đất ở

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mặc dù Luật Đất đai không giải thích cụ thể như thế nào là hạn mức đất, tuy nhiên xét về bản chất của vấn đề này ta có thể hiểu hạn mức đất được hiểu là diện tích đất mà hộ gia đình, các nhân được phép sử dụng tối đa do được nhà nước giao, được nhà nước công nhận hay nhận chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Việc quy định về hạn mức đất có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo sự cân bằng cho sự phát triển xã hội, tránh sự tích tụ tập trung đất đai quá lớn làm ảnh hưởng tới quỹ đất chung của người khác.

Thực tế thi hành pháp luật cho thấy việc xác định hạn mức đất ở các địa phương còn chưa được đồng bộ. Điều này dẫn đến việc người dân khó tiếp cận các quy định của pháp luật cũng như xác định chính xác hạn mức đất tại địa phương của mình.

Do đó, nếu bạn có vướng mắc liên quan đến vấn đề này bạn có thể tham khảo quy định của pháp luật và các quy định riêng tại địa phương hoặc hỏi ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến hạn mức đất bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Hạn mức công nhận đất ở quy định thế nào?

Câu hỏi:

Nhờ văn phòng giải đáp giúp về hạn mức đất ở như sau: Bố tôi có diện tích đất gần 900m2 đất vườn ao liền thửa. Diện tích đất này ông được người cô thừa kế cho từ năm 1999 (có di chúc). Tháng 7 năm 201x, bố tôi làm đơn đề nghị UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hỏi: a) Diện tích đất ở và đất vườn ao sẽ được Nhà nước có thẩm quyền xác định như thế nào trong trường hợp di chúc không ghi rõ là bao nhiêu m2 là đất ở và bao nhiêu m 2 là đất là đất vườn ao? 

(Biết hạn mức công nhận đất ở tại địa phương là 300m2 , hạn mức giao đất ở là 150m2 ). b) nghĩa vụ tài chính mà bố tôi phải nộp cho Nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như thế nào?

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của chúng tôi tư vấn như sau: 

- Xác định hạn mức đất ở ngày 18/12/1980

Nếu ao vườn gắn liền với đất ở được sử dụng trước ngày 18/12/1980 (thời điểm được tính là thời điểm hình thành ban đầu của thửa đất, không phải thời điểm bố bạn được thừa kế năm 1999).

Theo quy định tại điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở

1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

2. Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.

3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai".

>> Luật sư tư vấn thắc mắc luật Đất đai, 1900.6169

Hạn mức trường hợp này là hạn mức giao đất ở là: 150 m2 (hạn mức tối đa được công nhận là 150m x 5) và bố bạn không phải đóng nghĩa vụ tài chính.

- Xác định hạn mức đất ở sau 18/12/1980 và trước ngày 01/7/2004

Nếu ao vườn gắn liền với đất ở được sử dụng sau ngày 18/12/1980 và trước ngày 01/7/2004.

Theo khoản 4 điều 103 Luật đất đai 2013:

"... 4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.".

Như vậy từ căn cứ nên trên có thể xác định hạn mức trường hợp này là hạn mức công nhận đất ở 300 m2.

-----

3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Câu hỏi:

Kính gửi Công Ty Luật Minh Gia, Hôm nay tôi viết thư này kính mong Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp. Năm 201x ba tôi có mua một mảnh đất của anh họ, mảnh đất này được chuyển nhượng bằng giấy tay, nhưng không được công chứng của chính quyền. (Mảnh đất này đã có sổ đỏ). Lúc bán, người bán có hứa là sẽ làm sổ đỏ cho tôi (hứa bằng miệng).

Một thời gian sau gia đình tôi nói bên bán đi làm sổ đỏ, lúc này người bán nói là sổ đỏ đem vay ở ngân hàng rồi. Nói gia đình tôi đưa tiền để họ lấy ra, rồi họ sẽ làm. Gia đình tôi không chấp nhận và đợi đến bây giờ. Kính mong Công ty xem trường hợp của gia đình tôi có được làm sổ đỏ không ạ! Và cần thủ tục gì? Cảm ơn quý công ty xem qua và tư vấn giúp! Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường của bạn cần xác định thông tin bên bán thế chấp quyền sử dụng đất thời điểm nào. Nếu hợp đồng thế chấp được giao dịch trước khi bán cho bố bạn thì được xác định giao dịch mua bán vô hiệu, không có giá trị pháp lý, vì tài sản đã được đảm bảo cho phía ngân hàng. Trường hợp, giao dịch thế chấp được thực hiện sau khi bố mua thì có gia đình vẫn có căn cứ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử đất theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

...

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp: