Chậm tiến độ đầu tư có được miễn tiền thuê đất không?

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Công ty chúng tôi được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm. Công ty chúng tôi được miễn tiền thuê đất trong thời gian đầu tư xây dựng (năm 2018-2020). Tuy nhiên, do chậm tiến độ đầu tư nên phải gia hạn tiến độ đầu tư và đã được chấp thuận gia hạn 24 tháng, đồng thời công ty chúng tôi phải nộp 1 khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất hàng năm. Vậy trong năm 2021 công ty chúng tôi có phải nộp tiền sử dụng đất hàng năm không?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với nội dung bạn yêu cầu tư vấn, Công ty Luật Minh Gia trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo quy định pháp luật

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 về căn cứ để Nhà nước cho thuê đất như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Theo đó, doanh nghiệp sẽ được Nhà nước xem xét cho thuê đất khi phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như sau:

“Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.”

Theo quy định trên, doanh nghiệp có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện một số dự án đầu tư đầu tư hoặc để xây dựng công trình sự nghiệp. Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Thứ hai, quy định pháp luật hiện hành về miễn tiền thuê đất

Căn cứ quy định khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về miễn tiền thuê đất như sau:

“Điều 19. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

2. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.”

Theo quy định trên, doanh nghiệp có thể được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm, kể từ ngày có quyết định cho thuể đất. Theo thông tin bạn cung cấp, công ty bạn được miễn tiền thuê đất 03 năm trong thời gian đầu tư xây dựng nhưng lại bị chậm tiến độ xây dựng. Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 thì đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Công ty của bạn đã được nhà nước miễn tiền thuê đất trong thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng (từ năm 2018 – 2020) nhưng đã chậm tiến độ xây dựng và đến năm 2021 thì đã hết thời hạn được miễn tiền thuê đất nên năm 2021 công ty bạn vẫn phải nộp tiền thuê đất hàng năm theo quy định pháp luật.