Gán nợ bằng quyền sử dụng đất đã thế chấp thì phải làm sao nếu không trả nợ?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do 2 sào cà phê đã bị thế chấp từ trước khi xảy ra tranh chấp, trường hợp của bạn sẽ tùy vào việc thỏa thuận chuyển nhượng 2 sào cà phê giữa bạn và hàng xóm bạn đã có sự đồng ý của phía ngân hàng hay chưa. Căn cứ Điều 348, 349 Bộ luật Dân sự 2005, việc thế chấp 2 sào đất của hàng xóm của bạn cần phải được sự chấp thuận bằng văn bản của ngân hàng. Do đó:

I. Nếu hàng xóm bạn chưa có được sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng mà vẫn thỏa thuận chuyển nhượng cho bạn, bản thỏa thuận giữa bạn và hàng xóm bạn là vô hiệu bởi sau khi thế chấp thì hàng xóm bạn không còn toàn quyền định đoạt đối với 2 sào cà phê này nữa.

Khi đó, bạn có thể quay lại yêu cầu hàng xóm bạn trả nợ. Nếu họ nhất định không trả, bạn có thể tố cáo với cơ quan công an về hành vi hàng xóm bạn chiếm đoạt tài sản của bạn. Theo đó, khi hàng xóm bạn cố tình gán nợ bằng tài sản đã thế chấp ngân hàng khi chưa được ngân hàng đồng ý là hàng xóm bạn đã dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của bạn với giá trị tài sản lớn hơn 50 triệu đồng. Căn cứ Điều 139 Bộ luật Hình sự 1999, sửa đổi, bổ sung năm 2009 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hàng xóm bạn có thể bị phạt tù từ 2 năm đến 7 năm.

II. Nếu hàng xóm bạn đã có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng trước khi thỏa thuận chuyển nhượng 2 sào cà phê cho bạn, bạn nên kiện ra tòa án có thẩm quyền nếu có đủ các căn cứ sau:

1. Thỏa thuận trả nợ mà theo đó hàng xóm bạn trả nợ bạn bằng 2 sào cà phê đáp ứng đủ điều kiện của giao dịch dân sự tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể là:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự (nghĩa là cá nhân có khả năng bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự);

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Thỏa thuận trả nợ này được lập thành văn bản, nội dung có ghi rõ:

- Danh tính hai bên (họ tên, số chứng minh nhân dân, nơi cấp, ngày cấp, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú,…);

- Cam kết bên hàng xóm bạn có quyền sở hữu hợp pháp với 2 sào cà phê; và

- Thỏa thuận bên hàng xóm bạn chuyển quyền sở hữu 2 sào cà phê cho bạn.

3. Văn bản thỏa thuận này phải có công chứng, chứng thực (căn cứ Điều 696 Bộ luật Dân sự 2005 về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất)

Khi có đủ các căn cứ trên, bạn kiện ra tòa án đòi tòa án công nhận quyền sử dụng đất của bạn và yêu cầu tòa tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó lần 2 của hàng xóm bạn ký với người khác.

Trân trọng!