Định giá đất đai khi giải quyết tranh chấp thế nào?

Xin được hỏi luật sư? Ngày 15.2.2002, cha tôi tự ý sang nhượng (giấy viết tay) không có sự đồng ý của vợ con cho ông Nguyễn Bình một lô đất có diện tích 120m2, có ghi kích thước rộng 8m, dài 15m có ranh giới cụ thể. Ngày 21.1.2001 cha tôi bán tiếp 1 lô đất nữa cho ông Nguyễn Nam, nhưng khi ông Nam làm nhà vì vướng giếng nước của nhà tôi nên phần sau lô đất của ông Nam được điều chỉnh lui về phía đất của nhà tôi (phía tây) 1m để né cái giếng, 1m đất này nay vẫn nối với phần đất còn lại của gia đình tôi. Mới đây, mẹ tôi khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng giữa cha tôi và ông Bình là vô hiệu. Khi tòa án huyện thành lập Hội đồng định giá thì hội đồng đo chiều ngang phía đường lô đất là 8m, nhưng ở phía sau lô đất thì chiều ngang là 9m, diện tích nằm ngoài giấy bán là 28m2. Tuy nhiên khi định giá, hội đồng đã định giá luôn phần đất 28m2 này và bắt gia đình tôi phải chịu diện tích bán là 148m2.

Vậy xin hỏi luật sư là việc định giá này có đúng không? Nếu đúng thì căn cứ vào điều khoản nào quy định? Giá trị của phần đất nằm ngoài giấy bán này, gia đình tôi có phải nạp tiền án phí ? Tôi phải làm gì với việc hội đồng định giá cả phần đất ngoài giấy bán, có được khiếu nại hay thuê đơn vị thẩm định giá độc lập? Đơn khởi kiện của mẹ tôi chỉ yêu cầu giải quyết trong phần giấy bán 120m2, nay tòa thụ lý giải quyết có vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu không ? Mong Luật sư tư vấn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất về việc thẩm định giá tài sản và vấn đề khởi kiện

Theo quy định của Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015:

"Điều 5. Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự

1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó...."

Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

"1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.

2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.

3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:

a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.

Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;

b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;

c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.

5. Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự."

Theo quy định trên, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, yêu cầu đó, đây là nguyên tắc cơ bản, cần tuyệt đối tuân thủ trong hoạt động xét xử vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự. Và Toà án sẽ ra quyết định việc định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá tài sản khi thuộc 1 trong các trường hợp theo quy định tại Khoản 3 Điều 104 BLTTDS 2015, khi thực hiện việc thẩm định giá tài sản, hội đồng thẩm định cũng chỉ được thực hiện trong phạm vi theo quyết định của Toà án.

Do đó, trường hợp của bạn cần phải xem xét thêm bên đương sự kia có yêu cầu thẩm định đối với phần đất ngoài hợp đồng hay không. Nếu không có yêu cầu của Đương sự mà hội đồng thẩm định thực hiện việc thẩm định vượt phần yêu cầu như vậy thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến trực tiếp Chánh án TAND nơi ra quyết định thành lập hội đồng thẩm định giá tài sản để được xem xét và giải quyết. 

Trường hợp của bạn nếu bạn không đồng ý với biên bản thẩm định trên thì hoàn toàn có thể yêu cầu 1 tổ chức thẩm định giá tài sản được thành lập hợp pháp để tổ chức thẩm định lại và cung cấp chứng cứ đến TAND để làm căn cứ chứng minh đối với phần diện tích thẩm định đó.

Thứ hai về tiền nộp tạm ứng án phí, phí định giá tài sản

Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì"

"Điều 163. Tiền tạm ứng cho phí định giá tài sản, chi phí định giá tài sản

1. Tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là số tiền mà Hội đồng định giá tạm tính để tiến hành việc định giá tài sản theo quyết định của Tòa án.

2. Chi phí định giá tài sản là số tiền cần thiết và hợp lý phải chi trả cho công việc định giá tài sản và do Hội đồng định giá tính căn cứ vào quy định của pháp luật."

Điều 164. Nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản

"Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản được xác định như sau:

1. Người yêu cầu định giá tài sản phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản.

2. Trường hợp các bên đương sự không thống nhất được về giá và cùng yêu cầu Tòa án định giá tài sản thì mỗi bên đương sự phải nộp một nửa tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản. Trường hợp có nhiều đương sự, thì các bên đương sự cùng phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản theo mức mà Tòa án quyết định ..."

Điều 165. Nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá

"Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá được xác định như sau:

1. Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.

2. Trường hợp yêu cầu Tòa án chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí định giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia ..."

Điều 166. Xử lý tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản

"1. Trường hợp người đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản không phải chịu chi phí định giá thì người phải chịu chi phí định giá theo quyết định của Tòa án phải hoàn trả cho người đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá.

2. Trường hợp người đã nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản phải chịu chi phí định giá, nếu số tiền tạm ứng đã nộp chưa đủ cho chi phí định giá thực tế thì họ phải nộp thêm phần tiền còn thiếu; nếu số tiền tạm ứng đã nộp nhiều hơn chi phí định giá thực tế thì họ được trả lại phần tiền còn thừa."

Theo quy định trên, nếu như đương sự nào có yêu cầu thẩm định giá thì sẽ phải nộp tiền tạm ứng chi phí thẩm định giá tài sản.  Sau khi xét xử thì tuỳ thuộc từng trường hợp theo Điều 165 BLTTDS 2015 mà mức nộp và đương sự phải nộp mới được quyết định. Trong trường hợp của bạn, nếu như mẹ bạn không có yêu cầu giải quyết đối với phần đất này thì sẽ không phải nộp tiền tạm ứng phí thẩm định giá, mẹ bạn chỉ có nghĩa vụ nộp trong phạm vi yêu cầu của mình.