Điều kiện và thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang?

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Gia đình tôi  có một số vướng mắc muốn nhờ Công ty tư vấn dùm! Gia đình chúng tôi có khai hoang mảnh đất từ năm 1984 và sử dụng lâu dài từ đó đến nay. Do điều kiện kinh tế khó khăn, nhà lại đông con nên mong muốn sau này các con lớn lên sẽ có mảnh đất cho các con làm nhà. Năm1995, người con đầu lập gia đình và xây nhà trên ½ diện tích mảnh đất nói trên, do ít hiểu biết pháp luật về đất đai nên khi làm đơn xin cấp đất lại được địa phương hướng dẫn khai hoang đất từ năm1995 (thời điểm làm nhà ở). Đến năm 2015, mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải đóng thuế, phí  theo quy định hiện hành.  Riêng ½ diện tích mảnh đất còn lại đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (mảnh đất này chỉ trồng trọt nhưng chưa xây dựng nhà ở).

Năm 2002, chính quyền địa phương có chủ trương thu: “tiền nền nhà”. Gia đình chúng tôi đã nộp tiền theo quy định của địa phương (cấp xã) đối với diện tích ½ mảnh đất trên với tên người nộp tiền là người con trai thứ 2 trong gia đình với mong muốn được cấp đất nhưng vẫn chưa được giải quyết. Năm 2017, sau khi Nghị định 01/2017/NĐ- CP ra đời nhằm tháo gỡ một số vướng mắc với một số đối tượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như gia đình tôi. Sau đó được địa phương (xã) hướng dẫn làm: “Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền SD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy hoạch tại địa phương với lô đất này đã thể hiện đầy đủ: thửa đất số..; tờ bản số.., Mục đích sử dụng có 250 m2 đất nhà ở và diện tích còn lại là đất nông nghiệp. Sau khi xã đã tổ chức họp lấy ý kiến, tổ chức thông báo niên yết công khai và thông báo kết thúc niên yết, không có bất kỳ đơn thư khiếu nại liên quan đến thửa đất trên; đã có phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, các hộ gia đình có đất liền kề xác nhận và kết luận không có tranh chấp.  UBND xã đã xác nhận vào đơn trên đề nghị huyện giải quyết (hồ sơ gửi đến huyện cuối tháng 7/2017) Những tưởng về mặt thủ tục đã xong. Tuy nhiên gia đình tôi phải chờ đợi nhưng không được giải quyết hoặc có văn bản trả lời.

Đầu tháng 3/2018, sau hơn 7 tháng chờ đợi gia đình chúng tôi lên cơ quan tiếp nhận hồ sơ (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thì được trả lời là không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSD đất vì số tiền nộp ở trên không thể hiện nộp tiền vào Ngân sách nhà nước nên không có cơ sở để cấp đất “nhà ở”, cơ quan này trả lại hồ sơ và hướng dẫn trực tiếp với cán bộ địa chính xã điều chỉnh lại thủ tục cấp hoàn toàn đất nông nghiệp. Tuy nhiên, khi gia đình làm việc với cán bộ địa chính xã: sau khi xem xét lại hồ sơ được trả lời như sau: Hiện nay người đứng tên đề nghị được cấp Giấy chứng nhận QSD đất lại không có hộ khẩu tại địa phương (người đứng tên là người con thứ 2 trong gia đình đã chuyển hộ khẩu đến tỉnh Lâm Đồng và hiện làm công nhân lái xe) nên không giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (dù là cấp: hoàn toàn đất nông nghiệp) được. Với những hướng dẫn và trả lời của cơ quan quản lý nhà nước như trên, gia đình chúng tôi thấy không biết phải làm thế nào. Qua đây gia đình cậy nhờ Văn phòng luật tư vấn dùm một số nội dung:

1.     Cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính của xã trả lời như vậy đã thỏa đáng chưa, thời gian và cách thức giải quyết có phù hợp hay không?

2.     Nếu xã không nộp tiền vào ngân sách NN thì ai phải chịu trách nhiệm về việc thu tiền của người dân như gia đình tôi, số tiền đó sẽ được xử lý như thế nào?

3.     Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận QSD đất đã đủ điều kiện hay chưa?

4.     Nếu làm đơn kiến nghị giải quyết thì sẽ gửi đến cấp nào? Xin chân thành cảm ơn Quý văn phòng luật!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

 “Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất – Luật đất đai 2013:

…..

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Theo thông tin bạn cho biết, gia đình bạn có khai hoang mảnh đất từ năm 1984 và sử dụng lâu dài từ đó đến nay. Năm 2015, ½ diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ½ phần diện tích còn lại chưa được cấp. Tuy nhiên, ½ phần diện tích chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất...Do đó, ½ phần diện tích đất còn lại của gia đình có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013. 

Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người trực tiếp khai hoang và là người đang trực tiếp sử dụng phần đất đó. Đồng nghĩa với việc tại thời điểm cấp giấy chứng nhận người con thứ 2 đã chuyển khẩu đến sinh sống tại địa phương khác và không chứng minh được có công sức đóng góp trong việc khai hoang đất và là người đang trực tiếp sử dụng phần đất đó nên không có căn cứ để người con thứ 2 đứng tên giấy chứng nhận. Việc người con thứ hai đứng tên trên giấy chứng nhận sẽ được thực hiện sau khi việc cấp giấy chứng nhận hoàn tất cho người sử dụng và thông qua hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho có công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK.

- Giấy xác nhận đất không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Chứng minh thư, sổ hộ khẩu (bản sao) của gia đình.

Thứ hai, về căn cứ xác định loại đất

Tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định loại đất như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

…”.

Ngoài ra, tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về công nhận diện tích đất ở như sau:

“Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, việc xác định loại đất với trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Ngoài ra, một trong những điều kiện để được công nhận là đất ở thì phải có nhà ở hoặc công trình xây dựng khác trên đất. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, ½ phần đất còn lại của gia đình sử dụng vào trồng trọt, chưa xây dựng nhà ở. 

Do đó, việc Ủy ban nhân dân không công nhận đất ở cho gia đình là đúng quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia