Mua bán nhà đất là gì? Điều kiện mua bán nhà đất theo quy định?

1. Mua bán nhà đất là gì?

“Mua bán nhà đất” là cụm từ được mọi người sử dụng để nói về một loại giao dịch trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Về mặt pháp lý, giao dịch “mua bán nhà đất” được gọi là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Lý do có sự khác nhau giữa tên gọi “mua bán” và “chuyển nhượng” là vì đất đai là một trong các tài sản có giá trị lớn, bên cạnh đó đất đai cũng có tầm quan trọng nhất định với an ninh quốc gia và lợi ích cộng đồng nên người dân không thể sở hữu đất đai mà chỉ nắm giữ “quyền sử dụng đất” và được sở hữu các tài sản hình thành trên đất. Do đó, bản chất của hoạt động “mua bán đất” là nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất).

Việc “mua bán nhà đất” được quy định chung tại Điều 430 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Điều kiện mua bán nhà đất quy định thế nào?

*Đối với đất:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 với các điều kiện như sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện khác quy định tại Luật Đất đai 2013, áp dụng đối với từng loại đất chuyển nhượng cụ thể.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

*Đối với nhà ở:

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán được quy định như sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Một số trường hợp nhà ở tham gia giao dịch mua bán không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận gồm:

- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định của Luật Nhà ở.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối với các bên tham gia giao dịch về nhà ở cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Như vậy, căn cứ cụ thể vào từng loại đất chuyển nhượng và nhà ở mua bán sẽ có những điều kiện riêng ngoài những điều kiện chúng tôi đã nêu ở trên.

3. Trả lời câu hỏi tư vấn

Câu hỏi: Xin chào Công ty Luật Minh Gia, Lời đầu cho tôi xin gửi lời chúc sức khỏe tới các Luật sư. Tôi có câu hỏi muốn gửi tới Luật sư mong được giải đáp: Tôi đang muốn mua một căn nhà, tuy nhiên căn nhà này chỉ có trích đo của Phường mà không có sổ đỏ, trích đo này được làm từ năm 1996 mang tên chính chủ ngôi nhà tôi định mua. Ngoài trích đo này thì còn giấy chuyển nhượng đất (bản đánh máy và có chữ ký của 2 người) của chủ cũ cho chủ mới ngôi nhà hiện tại. Vậy luật sư cho tôi hỏi với những giấy tờ như trên tôi có thể yên tâm mua ngôi nhà này không, điều nữa là khi tôi tiến hành mua thì thủ tục như thế nào, có thể sang tên bản trích đo Phường cho tôi không, thủ tục bàn giao Công chứng giữa 2 bên như thế nào. Sau này tôi có thể làm sổ đỏ không, làm thế nào để biết ngôi nhà này có nằm trong quy hoạch không. Đây là lần đầu tôi tiến mua nhà nên mong Luật sư giải thích chi tiết cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc mua ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

..."

Và căn cứ Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

…"

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, nếu chỉ có trích đo thửa đất và giấy tờ chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực giữa chủ cũ của nhà đất với người bán nhà đất cho bạn thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho bạn tại Văn phòng công chứng do chưa đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Vì vậy, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán nhà trên đất cho bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bạn. Nếu bạn thực hiện chuyển nhượng nhà đất nhưng không có Giấy chứng nhận, Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được công chứng, chứng thực thì bạn sẽ không thể thực hiện được thủ tục cấp Sổ đỏ đứng tên của bạn.

Thứ hai, về việc kiểm tra các thông tin liên quan đến quy hoạch của thửa đất

Theo quy định của pháp luật, cụ thể quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận/Huyện nơi có đất hoặc Bộ phận địa chính của UBND cấp xã để yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến quy hoạch của thửa đất. Tuy nhiên, yêu cầu này có thể bị từ chối do bạn không phải là chủ sử dụng của nhà đất này. Do đó, bạn nên đề nghị người bán thực hiện thủ tục yêu cầu cung cấp dữ liệu về đất đai để cung cấp thông tin cho bạn.

Trân trọng./.