Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng.

Như đã nêu ở trên thì hiện nay pháp luật ghi nhận hai nhóm đất và tương ứng với mỗi nhóm đất thì chủ sở hữu lại có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 cũng ghi nhận trình tự, thủ tục ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện. Mặc dù pháp luật về vấn đề bảo hộ quyền sở hữu đất đai đối với chủ sở hữu nhưng trong một số trường hợp nhất định thì quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế. Sự hạn chế có thể kể đến như khi đã có kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp huyện thì việc xây dựng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng.

Câu hỏi: Xin chào Luật sư! Tôi có một số thắc mắc muốn được giải đáp, cụ thể như sau:

1. Đối với đất trồng lúa (nông nghiệp), đã hết thời hạn sự dụng kể từ 2014 theo CNQSDĐ cũ và chủ đất đã làm xong thủ tục xin cấp lại sổ, gia hạn thời gian sử dụng theo luật đất đai 2013, nhưng đến hiện tại chưa được cấp lại sổ (đất đang sử dụng không vi phạp PL, không có tranh chấp) thì chủ đất có đủ điển kiện mua bán, chuyển nhượng đất không?.

2. Đối với những loại đất sử dụng không đúng mục đích được giao (VD: đất được cấp là đất lúa nhưng hiện trạng làm ao; đất được cấp là nông nghiệp nhưng hiện trạng một phần được sử dụng làm đất ở...) thì tính bồi thường ra sao khi nhà nước thu hồi?.
Rất mong nhận được sự tư vấn giải đáp.

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tơi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.

- Phải là đất nông ngiệp được nhà nước giao có thu tiền bởi  Điều 169 luật Đất đai 2013 quy định đất nông nghiệp được Nhà nướcđất được  giao có thu tiền sử dụng đất mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Phải còn thời hạn sử dụng đất bởi khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, nếu đất trồng lúa của gia đình bạn là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích.

Khi đất sử dụng không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiêp tục vi phạm thì bị thu hồi theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 64 luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;”

Mà Điều 82 luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Như vậy, khi đất sử dụng không đúng mục đích mà bị Nhà nước thu hồi thì sẽ không được bồi thường về đất.