Đất mua của Ủy ban xã có được cấp sổ đỏ không?

1. Luật sư tư vấn

Theo quy định hiện hành, chỉ UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích do mình quản lý. Tuy nhiên, hiện nay ở một số địa phương việc giao đất không đúng thẩm quyền vẫn tồn đọng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Nếu bạn gặp khó khăn trong vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi  1900.6169, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

- Quyền mua bán đất của UBND cấp xã;

- Cấp GCNQSDĐ đối với đất sử dụng từ năm 1993;

- Thủ tục cấp GCNQSDĐ và thời gian giải quyết;

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống sau đây để có thêm thông tin và đối chiếu với trường hợp của mình.

2. Nội dung tư vấn

Câu hỏi: Gia đình nhà tôi có mua một mảnh đất của UBND xã từ năm 1993 nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Không may giấy tờ mua bán từ ngày đó đã bị thất lạc, gia đình tôi vẫn đóng thuế đất hàng năm đầy đủ. Nhà tôi đã gửi hồ sơ xin cấp sổ đỏ lên xã, nay là phường từ năm 2013 đến nay vẫn chưa được giải quyết với lý do mất giấy tờ gốc. Xin luật sư tư vấn giúp tôi trong trường hợp này tôi cần thủ tục như thế nào để được cấp sổ đỏ và theo quy định thời gian giải quyết là bao lâu ạ? Xin chân thành cảm ơn ạ!

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, từ nội dung bạn cung cấp, chúng tôi xác định 03 vấn đề sau:

Vấn đề 1: Thẩm quyền giao đất của UBND cấp xã

Căn cứ Điều 23, Điều 24 Luật Đất đai năm 1993:

Điều 23

Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

2- Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được Quốc hội quyết định và kế hoạch hàng năm về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua, Chính phủ quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết.

3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định sau đây:

a) Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình không thuộc các trường hợp quy định tại mục b khoản 3 Điều này;

b) Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị; từ 5 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước;

c) Giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; đất chuyên dùng này để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở; đất đô thị theo định mức do Chính phủ quy định;

d) Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.

Điều 24

Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho các tổ chức;

2- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất, mua bán đất. Việc UBND xã ký hợp đồng mua bán đất với nhà bạn là không đúng quy định pháp luật.

Vấn đề 2: Cấp GCNQSDĐ đối với đất giao, không đúng thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền là trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

…

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

...

Theo đó, với trường hợp của gia đình bạn, do đất được UBND cấp xã giao không đúng thẩm quyền, đất đã được sử dụng ổn định từ năm 1993 nên bạn có thể đến UBND cấp xã để xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.

Vấn đề 3: Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT  hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ lần đầu của gia đình bạn gồm:

1. Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ theo mẫu số 04/ĐK;

2. Xác nhận của UBND cấp xã đất sử dụng ổn định từ năm 1993 và không có tranh chấp;

3. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bạn chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ nêu trên và nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở quận/huyện nơi có đất. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản găn liền với đất, cấp  GCNQSDĐ là không quá 30 ngày.