Đất lấn, chiếm có được bồi thường khi thu hồi không?

1. Luật sư tư vấn về vấn đề bồi thường thu hồi đất

Thực tế, những quy định liên quan đến thu hồi đất không phải ai cũng nắm rõ, trong khi việc thu hồi đất diễn ra rất phổ biến. Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai;  do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Vậy những trường hợp cụ thể nào nhà nước thu hồi đất? Thẩm quyền thu hồi đất thuộc về chủ thể nào? Điều kiện được bồi thường thu hồi đất như thế nào? Để giải đáp các khúc mắc trên, bạn có thể tham khảo nội dung được Luật Minh Gia phân tích dưới đây về các vấn đề:

- Những trường hợp bị thu hồi đất;

- Thẩm quyền thu hồi đất;

- Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

- Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Sử dụng đất lấn chiếm có được bồi thường thu hồi đất không?

Câu hỏi: Xin chào luật sư. Trước hết tôi xin cảm ơn vì luật sư đã bỏ chút thời gian của mình để đọc bài viết của tôi. Thưa luật sư, hiện tại gia đình tôi đang gặp phải trường hợp là có quyết định thu hồi mảnh đất gđ tôi đang sống và cả khu tập thể đó. Đất nhà tôi lại chung tường với đại sứ quán, mà nhà nước mình cho nước bạn thuê 99 năm đến nay mới có 33 năm. Và mảnh đất nhà tôi thuộc đất của Đại sứ quán. Ngày xưa xây đại sứ quán thì cty xây dựng  đã làm lán để công nhân ở (trong đó có gia đình tôi) và trụ ở đó đến tận bây giờ. Vì là đất của đại sứ quán nên cả cty xây dựng số 1 cả dãy người dân ở đó đều không có giấy tờ gì chứng minh quyền sử dụng đất cả. Chỉ có sổ hộ khẩu đứng và kt3 thôi ngoài ra không có gì khác. Hàng năm chúng tôi cũng không đóng thuế đất đai vì không có quyền. Nay tôi xin hỏi luật sư nếu bồi thường thì có cao không và có thủ tục giấy tờ gì có thể để giúp gia đình tôi được bồi thường tương đối không? ? Mong quý luật sư giúp đỡ gia đình chúng tôi. Vì toàn là công nhân nên chúng tôi cũng không đủ khả năng để chuyển đến nơi khác. Tôi xin cảm ơn quý luật sư rất nhiều. 

Nội dung tư vấn: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Để được bồi thường khi thu hồi đất thì phải thỏa mãn những điều kiện nhất định và không thuộc trường hợp không được bồi thường về đất tại điều 82 Luật đất đai. Một trong những điều kiện quan trọng để được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 1 điều 75 Luật Đất đai rằng: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Căn cứ vào những thông tin anh cung cấp thì mảnh đất gia đình anh đang sống là đất lấn chiếm không có giấy tờ. Trường hợp của anh cũng không đủ điều kiện cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất như quy định tại khoản 1, 2 điều 101:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

Vì lẽ đó gia đình anh không đủ điều kiện được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Tuy nhiên, nếu gia đình anh vì bị thu hồi đất đang sử dụng thì phải di chuyển chỗ ở nhưng không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi thu hồi đất thì theo khoản 2 điều 79 Luật Đất đai và khoản 4 điều 6 Nghị định 47/2014/ NĐ-CP sẽ được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Bên cạnh đó, các tài sản gắn liền trên đất của gia đình anh như: nhà ở, công trình xây dựng trên đất, cây trồng có thể cũng không được bồi thường bởi các công trình xây dựng trên đất này được tạo lập trái quy định của pháp luật, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 2 điều 92 Luật Đất đai: “ Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật là ngược lại với các trường hợp tạo lập hợp pháp. Tức những trường hợp không thuộc trường hợp tạo lập theo quy định của pháp luật đất đai đều là tạo lập trái pháp luật. Trường hợp của anh, tài sản gắn liền với đất được xây dựng không được phép của chủ sử dụng đất (Đại sứ quán) và cũng không được cấp giấy phép xây dựng vì vậy là tạo lập trái luật vì vậy sẽ không được không được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, gia đình anh có thể nhận được bồi thường chi phí di chuyển theo điều 91 Luật Đất đai: 

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Tựu chung lại, đối với những thông tin anh cung cấp thì gia đình anh sẽ không nhận được bồi thường về đất ở, tài sản gắn liền với đất, nhưng có thể nhận được bồi thường về chi phí di chuyển tài sản cũng như được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.