Đất do bà đứng tên, bà có toàn quyền đối với mảnh đất này không?

Nội dung yêu cầu tư vấn:  Em có 1 vấn đề về sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được tư vấn ạ. Gia đình nội em có 5 người con (3 trai, 2 gái). Hôm Tết vừa rồi mọi thành viên đã họp và thống nhất để mảnh đất này cho gia đình em. Về xuất sứ của mảnh đất thì ông nội em là thương binh nên được nhà nước cấp. Gia đình em( Ba, mẹ, em và 1 em gái)  hiện đang sống trên mảnh đất khoảng 64m2 do bà nội em đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông nội em mất năm 1996. Theo giấy tờ để lại thì em thấy bà nội em đã làm hợp đồng mua bán với UBND phường tại nơi cư trú vào năm 2006. Vậy có nghĩa là bà nội em có toàn quyền sở hữu toàn bộ mảnh đất này (có thể cho, tặng, bán cho bất kì ai phải không ạ). Vấn đề thứ 2 em muốn hỏi: Bà nội em có thể sang tên thẳng cho em được không ạ. Hay phải qua ba em rồi ba em mới chuyển qua cho em. Quy định pháp luật đất đai thế nào? Em xin cảm ơn

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Vấn đề bạn đưa ra chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp thứ nhất, Đất này thuộc sở hữu của bà bạn

Thứ nhất, quyền của bà bạn đối với mảnh đất này

Vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà của bạn, bà của bạn có toàn quyền sở hữu đối với mảnh đất này.

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai quy đinh:

 “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Việc tặng cho hay để lại thừa kế sẽ do bà của bạn toàn quyền quyết định mà không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bất kì một chủ thể khác

Thứ hai, đối với vấn đề về sang tên cho bạn

Để có thể để lại mảnh đất cho bạn bà của bạn thông qua phương thức tặng cho tài sản hoặc để lại thừa kế.

Để có thể tặng, cho tài sản đó cho bạn thì phải đáp ứng được:

Bà của bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thừa kế, tặng cho trong thời hạn sử dụng đất;

Đối với phương thức tặng cho tài sản cho bạn

Bước 1: Bà của bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng có công chứng của tổ chức công chứng địa bàn nơi có đất.

Bạn cần chuẩn bị: Chứng minh thư hoặc giấy tờ tùy thân của 2 bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy khai sinh của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng (để làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế).

Theo quy định tại khoản 1, 4 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

Trường hợp này bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Bước 2: Đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Khi có văn bản tặng cho/chuyển nhượng đã được công chứng, bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận/huyện trên địa bạn nơi có đất kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của các bên và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại kho bạc, bạn nộp giấy tờ về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất để được cấp sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hoặc bà bạn có thể lập di chúc để lại thừa kế cho bạn

Điều 658 Bộ luật dân sự quy định về Thủ tục lập di chúc tại cơ quan công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn

“ Việc lập di chúc tại cơ quan công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải tuân theo thủ tục sau đây:

1. Người lập di chúc tuyên bố nội dung của di chúc trướccông chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực phải ghi chép lại nội dung mà người lập di chúc đã tuyên bố. Người lập di chúc ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc sau khi xác nhận bản di chúc đã được ghi chép chính xác và thể hiện đúng ý chí của mình. Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ký vào bản di chúc;

2. Trong trường hợp người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được bản di chúc, không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải nhờ người làm chứng và người này phải ký xác nhận trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Công chứng viên, người có thẩm quyền chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chứng nhận bản di chúc trước mặt người lập di chúc và người làm chứng ”

Để lập di chúc đối với tài sản đó thì bà bạn phải có quyền đối với tài sản đó và khi lập di chúc bà bạn phải đảm bảo trong trạng thái còn minh mẫn, không bị lừa dối, đe doạ. bà của bạn phải có giấy tờ chứng minh quyền tài sản của mình ( như sổ đỏ...), giấy khám sức khoẻ đủ điều kiện lập di chúc, Chứng minh nhân dân và hộ khẩu. Ông bà của bạn có thể đến UBND cấp xã hay phòng công chứng để chứng thực, hoặc công chứng di chúc của mình.

Sau khi hoàn tất thủ tục lập di chúc thì khi bà bạn mất thì di chúc này mới có hiệu lực pháp luật, đồng thời khi đó bạn mới có thể tiến hành làm các thủ tục khai nhận di sản và đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai, đất này là tài sản chung của ông bà bạn:

Theo quy định tại khoản 1 điều 35 Luật hôn nhân và gia đình:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thảo thuận"

Vì ông bạn hiện không còn nên phía bà bạn sẽ có quyền quản lý tài sản chung đó, tức đối với mảnh đất nói trên.

Nếu bà bạn có yêu cầu chia tài sản này thì tài sản được chia đôi theo quy định của pháp luật, bà bạn sẽ được hưởng một nữa trong số tài sản đó và một nửa tài sản đó thuộc sở hữu của bà bạn.

Khi đó bà của bạn sẽ có toàn quyền quyết định đối với phần tài sản của mình, phần này để lại cho bạn hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Và thủ tục tiến hành cũng tương tự như thủ tục ban đầu chúng tôi đã nói.

Còn đối với phần di sản còn lại thuộc sở hữu của ông bạn, nếu ông bạn để lại di chúc thì số tài sản đó sẽ được thực hiện theo di chúc. Trường hợp không có di chúc thì tài sản được chia theo quy định của pháp luật, tất cả những người con của ông bà bạn sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Theo quy định tại điều 676 Bộ luật dân sự quy định về Người thừa kế theo pháp luật:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau".

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đất do bà đứng tên, bà có toàn quyền đối với mảnh đất này không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!.
C.v Mỹ Hà – Công ty Luật Minh Gia.