Đất đi thuê có tách thửa được không?

Hiện tôi có 3000m2 đất nông nghiệp (đất rau màu), trong đó có 300m2 đất thổ cư do mẹ tôi đứng tên. Năm 2007 mẹ tôi có lên phòng Tài nguyên huyện Tân Uyên để làm thủ tục thuê 1000m2 để làm dịch vụ xây phòng trọ cho thuê lưu trú. Thời hạn thuê đất đến năm 2019. Nay vì mẹ tôi đã già nên muốn chia lại lô đất trên cho anh em chúng tôi.

Vậy xin hỏi luật sư là trường hợp của tôi muốn tách thửa sang tên có được không? Và cần những thủ tục gì? Xin luật sư tư vấn giúp. Tôi vô cùng biết ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất quyền tặng cho, thừa kế với diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận thuộc quyền sử dụng.

Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;..”

Nếu đất của mẹ bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì sẽ có quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Để tặng cho cho con thì mẹ bạn trước tiên phải thực hiện lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho. Sau đó thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.Thủ tục tách thửa được thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất (Khoản 11 Điều 9 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ hai, quyền tặng cho, thừa kế với diện tích đất thuê để sản xuất kinh doanh.

Điều 210 Luật đất đai năm 2013 quy định điều khoản chuyển tiếp:

“1. Người được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này; hộ gia đình, cá nhân có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 của Luật này.”

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì đất mẹ bạn thuê từ năm 2007 và đến năm 2019 thì hết thời gian thuê nên không thuộc trường hợp được thực hiện các quyền theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 bao gồm quyền tặng cho, để lại thừa kế.

Trân trọng!