Đất đang bị kê biên đảm bảo thi hành án có được chuyển nhượng?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất: Theo quy định tại điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do đó, trong trường hợp này, do mảnh đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì mảnh đất sẽ không được phép chuyển nhượng.

Thứ hai, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho: Khi đó, giao dịch dân sự của chị và em trai sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 128 Luật dân sự 2005:

"Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".

Cụ thể trong trường hợp này, giao dịch dân sự đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời chị cũng không thuộc trường hợp được bảo vệ quyền lợi đối với người thứ ba theo quy định tại khoản 2, điều 138 BLDS 2005:

"2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa".

Khi giao dịch vô hiệu sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý theo quy định tại điều 137 BLDS 2005:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Do đó, việc phòng tài nguyên môi trường thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh là có cơ sở, vì mảnh đất được chuyển nhượng trái với quy định của pháp luật nên dù anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của mình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn có thể bị hủy.

Thứ ba, về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì người có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2, điều 137 BLDS như đã nói ở trên, theo những gì mà chị trình bày thì người có lỗi trực tiếp dẫn đến hợp đồng mua bán đất vô hiệu là người em trai của chị. Vì người này biết rõ đất của mình đang bị đảm bảo kê biên thi hành án nhưng vẫn thực hiện chuyển nhượng cho chị nên sẽ là người có nghĩa vụ bồi thường khi thiệt hại xảy ra.

Ngoài ra, Tòa án nhân dân huyện cũng có lỗi vì không có thông báo cần thiết đến các cơ quan chức năng có liên quan (UBND huyện, phòng TN-MT) dẫn đến việc các cơ quan này không nắm bắt được tình trạng pháp lý của mảnh đất và đã làm thủ tục chuyển nhượng cho mảnh đất này. Người có lỗi trực tiếp dẫn đến việc chậm trễ thông báo đến những cơ quan này phải chịu hình thức kỷ luật theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, trong trường hợp này chị có thể trả tiền thay cho em chị về khoản cấp dưỡng nuôi con của em chị. Sau đó, 2 người có thể thỏa thuận lại với nhau giá trị còn lại của ngôi nhà (sau khi đã trừ đi khoản tiền cấp dưỡng trên). Như vậy, nếu như thỏa thuận được về việc cấp dưỡng với người vợ thì mảnh đất của em chị sẽ không bị hóa giá để thi hành án và chị có thể giữ lại mảnh đất của mình.

Trân trọng!