Đất công có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nội dung thư vấn: - Xin chào công ty luật. Gia đình tôi có mua nhà trên mảnh đất có công chứng phường. Giấy tờ mua bán qua vài chủ. Giấy tờ là đơn xin bán nhà đến tay nhà tôi được chứng thực trước năm 2004 cụ thể là tháng 12/2003. Do muốn chuyển nhà nên nhà có nhu cầu làm bìa đỏ, sau khi tìm hiểu cán bộ nhà đất có câu trả lời mảnh đất này trước đây là nhà vệ sinh công cộng của cả khu xóm. Chủ đất cũ đã chi tiền cơ chế với phường nên được xây dựng nhà trên đó và hoàn toàn không bị xử lý hay cấm xây dựng. Qua vài ba chủ đến gia đình tôi các đơn bán nhà đều có chứng thực phường. Theo tôi tìm hiểu luật đất đai, thì về phía cá nhân tôi hiểu đây là nhà được xây dựng trên đất công và nôm na là đất chiếm của nhà nước. Từ ngày nhà tôi về ở không hề có trang chấp, các chủ hộ liền kề đều có ký xác nhận không tranh chấp và không hề có ai có khiếu nại hay kiện cáo gì. Câu trả lời của cán bộ nhà đất là để làm sổ đỏ phải đóng phí trức bạ=số m2 x tiền đất do nhà nước quy định x 100% là có đúng không ? Thứ 2 nhà tôi có được liệt vào dạng không có giấy tờ gì nhưng đất ổn định không tranh chấp trước tháng 7 năm 2004 không? Khi có dự án gì thu hồi thì có được đền bù không? Hoặc muốn xây sửa lại nhà cửa thì có được phép không? Xin cảm ơn công ty. 

Trả lời tư vấn:   Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, công thức tính mà cán bộ nhà đất áp dụng để tính lệ phí trước bạ cho bạn là đúng với quy định của pháp luật vì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền  cấp giấy chứng nhận thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ vào Điều 9 NĐ 45/ 2014 NĐ-CP quy định như sau:

Điều 9. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất( cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 mà nay được nhà nước xét cấp giấy chứng nhận.

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, phần đất của bạn sẽ không được áp dụng vào trường hợp đất sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 2004. Vì Đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp từ ngày 1 tháng 7 năm 2004 không có giấy chứng nhận thì mới được công nhận chứ không áp dụng vào trường hợp đất ở sử dụng ổn định từ năm 2004. Hơn nữa, người chủ trước của bạn là phần đất mà lấn chiếm đất công của nhà nước, do chi tiền cơ chế với phường nên mới được xây dựng trên mảnh đất đó chứ không phải là phường  thay mặt nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất đó, đất này do nhà nước quản lý và khi những người chủ cũ chuyển nhượng nhà thì chỉ có chứng thực của phường vào đơn xin bán nhà chứ không công nhận phần đất này không thuộc đất công cũng như công nhận về quyền sở hữu của bạn và những người chủ trước đối với mảnh đất đó. Vì bạn không nêu rõ mảnh đất của bạn là bao nhiêu mét vuông nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau: Bạn sẽ không được công nhận là sử dụng ổn định và không có tranh chấp phần diện tích đất thuộc đất công của xã, phường, thị trấn. Phần còn lại không thuộc đất công của xã, phường, thị trấn thì bạn sẽ được công nhận phần diện tích đó không có tranh chấp và sử dụng ổn định, lâu dài.

Thứ ba, nếu như bạn được cấp  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được bồi thường phần diện tích đất bị thu hồi và được xem xét hỗ trợ tái định cư. căn cứ theo quy định tại các Điều 79, 83, 84 Luật đất đai 2013. Nếu như gia đình bạn sử dụng mảnh đất đó để ở kết hợp kinh doanh thì sau khi nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đồi nghành nghề căn cứ theo quy định tại Điều 84 Luật đất đai.

Điều 79. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở.

1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của luật này khi nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở...."

Điều 84. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi ngành nghề, tìm kiếm việc làm cho hộc gia đình, cá nhân.

"....2.Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vu mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghê, tìm kiếm việc làm...."

Thứ tư,  nếu bạn muốn sửa chữa, xây mới thì bạn phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì bạn không phải xin phép. 

Điều 89.Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng.

"......2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu côn

g nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ...."

Trân trọng!

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Chuyên viên: Mai Nam - Công ty Luật Minh Gia