Đăng ký sang tên quyền sở hữu quyền sử dụng đất

Nội dung yêu cầu:

Luật sư cho tôi hỏi. Tôi có mua một mảnh đất của Bác vợ tôi(Bác ruột vợ tôi) với Diện tích 14.5m2 theo sổ đỏ. Nhưng trên thực tế diện tích xây dựng là 29m2.(Nhà khung bê tông 1 tầng xây dựng trên diện tích 29m2). Khi tôi mua chỉ có giấy viết tay chưa công chứng, và tôi đã cải tạo và xây lên thêm 2 tầng + 1 tum nữa. Sau hơn 1 năm tôi đã trả gần hết tiền Bác tôi và tôi muốn sang tên sổ đỏ, Bác tôi bảo sẽ sang tên theo hình thức cho tặng. Xin luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp của tôi có sang tên theo hình thức cho tặng được không? Nếu được có phức tạp không. Với trường hợp tôi xây dựng vượt sổ đỏ thì có khó khăn gì trong quá trình sang tên không(Với phần dôi ra so với sổ đỏ từ xưa đến nay không có tranh chấp gì tính từ năm 2000 đến nay, thời điểm mà nhà trường Bác tôi công tác phân cho)? Những khoản thuế và phí mà tôi phải đóng gồm những gì?

Trả lời:

Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của anh được tư vấn như sau:

Hiện hai bên đang muốn tiến hành thủ tục để đăng ký sang tên quyền sở hữu quyền sử dụng thửa đất trên. Theo quy định của pháp luật, ngoài các thủ tục các bên phải tiến hành như thiết lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản; công chứng, chứng thực hợp đồng trên tại cơ quan có thẩm quyền,... thì đối tượng của hợp đồng là thửa đất phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Anh có trình bày, thửa đất 29 m2 mà hiện anh đang sử dụng chỉ có 14,5 m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  14,5 m2 đất còn lại là diện tích đất bác anh được nhà trường phân công cho, mặc dù chưa làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp từ năm 2000 tới nay.

Tuy nhiên, nếu các bên thực hiện chuyển nhượng hay tặng cho thì đối tượng của hợp đồng cũng phải đáp ứng cả 4 điều kiện nêu trên. Do đó, chắc chắn việc thực hiện thủ tục sang tên sẽ không dễ dàng như các trường hợp có đầy đủ giấy tờ khác. Bởi, liên quan tới 14,5 m2 là liên quan tới phần diện tích được giao không đúng thẩm quyền (Nhà trường không phải cơ quan có thẩm quyền giao đất  cho công dân sử dụng).

Theo quy định của pháp luật, để thực hiện được thủ tục đăng ký sang tên thì bác của anh sẽ tiến hành đăng ký biến động trong trường hợp có sự thay đổi về diện tích sử dụng thực tế và phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“...
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

...
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất”.

Điều kiện để được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với thửa đất trên khi tiến hành thủ tục đăng ký biến động được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013.

“...
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Về tiền sử dụng đất, trường hợp đăng ký quyền sở hữu đối với đất được giao không đúng thẩm quyền, chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2014/ NĐ – CP quy định về tiền sử dụng đất.

 “...
b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Vậy, nếu bác của anh thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 nêu trên, tức có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng thì sẽ không phải nộp hoặc chỉ nộp phần chênh lệch.

Trường hợp không có giấy tờ thì sẽ nộp tiền bằng 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức với giá theo Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận hoặc 100% tiền sử dụng đất vượt hạn mức.

Sau khi tiến hành xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu, tức 14,5 m2 được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì các bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhương hoặc tặng cho, tùy thuộc vào ý chí tự nguyện của các bên.

Các bên sẽ tới văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường, thị trấn để thiết lập hợp đồng. Hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất bắt buộc phải thông qua thủ tục công chứng, chứng thực.

Về nghĩa vụ tài chính, anh sẽ phải chịu lệ phí trước bạ (nếu trường hợp bắt buộc phải đóng và hai bên không có thỏa thuận khác), tiền phôi sổ hồng và phí đo đạc địa chính (trong trường hợp phải đo đạc). Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất  được quy định là 0,5% nhân tổng giá đất theo Bảng giá đất tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Đăng ký sang tên quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
CV Nguyễn. N. Ánh  - Công ty Luật Minh Gia.