Con dưới 18 tuổi có được đứng tên trong sổ đỏ không?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định của pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, người sử dụng đất cũng được quy định bao gồm: tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo;… Đặc biệt pháp luật không quy định điều kiện về độ tuổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Để nắm rõ các quy định về vấn đề này, bạn cần tham khảo quy định tại Luật Đất đai 2013. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi: 1900.6169 để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn tham khảo thêm tình huống chúng tôi cung cấp sau đây để tìm hiểu thêm và áp dụng vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi: Kính thưa Luật sư Minh Gia! Mong Văn phòng Luật tư vấn cho gia đình tôi một việc như sau: Gia đình tôi có hai mảnh đất liền kề đã được cấp hai sổ đỏ, cả hai sổ đều mang tên cả hai vợ chồng tôi, mục đích tách hai sổ đỏ là vợ chổng tôi muốn sau này để lại cho hai con thừa kế (một cháu hiện tại đủ 15 tuổi, một cháu 8 tuổi). Vậy tôi xin hỏi là bây giờ vợ chồng tôi có thể chuyển tên sổ đỏ cho con chúng tôi hiện đủ 15 tuổi hay không? Nếu được thì sau này khi khu vực chúng tôi sống bị nhà nước thu hồi đất thì vợ chồng tôi và cháu có được cấp hai suất tái định cư không? (Khu vực chúng tôi ở có chương trình quy hoạch của toàn thành phố từ cách đây khoảng hơn 20 năm nhưng chưa thực hiện và thỉnh thoảng lại có quy hoạch mới chung với quy mô quy hoạch của toàn thành phố. Hiện tại khu vực này các hoạt động xây dựng nhà cửa của dân, mua bán chuyển nhượng đất đai vẫn diễn ra bình thường, tuy nhiên xây dựng nhà cửa thì lâu nay vẫn không được cấp phép xây dựng). Kính mong các Luật sư tư vấn cho gia đình chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: cảm ơn bạn đã gửi nội dung câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, vợ chồng bạn có thể chuyển tên sổ đỏ cho con của các bạn hiện đủ 15 tuổi hay không?

Pháp luật đất đai không đề cập đến độ tuổi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Điều 5 và Điều 97 Luật đất đai 2013 chỉ quy định người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và đối tượng được cấp GCNQSDĐ là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT - BTNMT quy định về việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận như sau: nếu cấp cho cá nhân trong nước nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:…"; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….".

Như vậy, pháp luật đất đai không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặt khác, khoản 3 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi”.

Theo đó, người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sỡ hữu tài sản được hình thành từ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… nhưng khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện.

Trong trường hợp trên, con của hai bạn đủ 15 tuổi vẫn có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng kèm theo đó trong Giấy chứng nhận phải có tên của người đại diện hoặc người giám hộ (cụ thể là cha hoặc mẹ cháu); hoặc người đại diện hay người giám hộ sẽ đứng tên và trong giấy chứng nhận sẽ ghi rõ là đại diện cho người chưa thành niên.

Thứ hai, nếu khu vực gia đình bạn sống bị nhà nước thu hồi đất thì vợ chồng bạn và cháu có được cấp hai suất tái định cư không?

Về nguyên tắc bồi thường, căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Vậy, theo nguyên tắc bồi thường sẽ thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất của UBND cấp tỉnh quyết định.

Căn cứ theo Điều 6 Nghị định 47/2014 quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:  " Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Như vậy, theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014, trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện để ở mà gia đình bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Trường hợp nếu như sau khi bị thu hồi đất ở mà đương sự vẫn còn đất ở khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn thì sẽ được bồi thường bằng tiền, tuy nhiên nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì có thể xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Về số suất tái định cư được cấp: Căn cứ theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì: Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

“....

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.....”

Đối chiếu với quy định nêu trên thì những hộ gia đình có từ hai thế hệ trở lên mà bị mất chỗ ở hoặc không còn chỗ ở nào khác trong hộ có đất bị thu hồi sẽ được yêu cầu được mua thêm một suất tái định cư tương ứng. Còn nếu như anh/chị đã có chỗ ở khác mà không trực tiếp ở tại thửa đất này sẽ không có căn cứ yêu cầu được mua thêm suất tái định cư. Trường hợp của bạn, con bạn mới chỉ 15 tuổi, khi con bạn đứng tên trên sổ đỏ cũng chưa phải là một hộ gia đình riêng nên sẽ không được cấp hai suất tái định cư mà chỉ được cấp một suất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.